项目开发的90个设计细节5p.docVIP

项目开发的90个设计细节 来源： 作者： 日期：2013-12-27 在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力；另一种是开发商自以为是，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。 在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。 房地产项目开发中细节问题: 1、进楼门顶、小区大门顶等类似的顶不要做玻璃； 2、地下室照明灯未用分路分段控制，极端浪费能源； 3、电梯前室墙面砖要用亚光或其它无光产品，即省人工又耐脏； 4、不能种桑树等有违风土人情的树种； 5、管道设备门要有框收边； 6、门厅或楼道，完全有甲方控制的，所有控制件布置要有规律，由垄断行业操作的要尽可能去协调； 7、进户门厅要有“脸面”，业主会不惜花钱买空间的； 8、无拉风的空调机位，效果非但不好，立面会有较大的破坏，所以空调机位只装面帘足以遮丑，再应装上空调凝水的滴水管； 9、公共部位的照明灯设置和选用不要再试，要确定合用的产品； 10、地下室除机动车、非机动车的其它面积，尽早给予分隔围起； 11、地下停位设置不要堵住向单元进入的通道； 12、单元旁放牛奶箱处的玻璃房要用装饰百页和玻璃相间的材料； 13、牛奶箱个数设置不要以多少户定制，而是要最大限度去利用这个箱子，有利服务和管理； 14、地面上的阴井盖，做的要讲究规则和美观，当成艺术品； 15、电梯内的顶灯盖，在定购该产品时，最好谈好该部件的材质要不碎且通明； 16、保安室不能全用玻璃，蔽端太多，在方案设计时就要考虑保安室与与整个建筑体风格品质的一致且在建筑体下面，可自然挡风避雨节约能耗； 17、室内管线、空调机位、烟道出口等布置，要尽量合理，给物业装修管理提供支持； 18、物业公司进入要早，他是一个房产开发全过程管理落实的管家，利大于敝，更多的是经济效益和品牌延伸。客服部、营销部同样做着维护品牌的责任，也需要界入每个环节； 19、任何地方的墙面靠地接触面一定要有贴脚线，并且要有离缝设计或其它办法弥补； 20、地下室要在一定间距中合理设置下水道，便于清洁出水； 21、非机动车从地面平行进入停车位，减少人为乱停车和人的心理麻烦； 22、小区绿化要有形有状有起伏，不能草中有花，花中有树，树中有草，再加上野草，一派乱七八糟，不纯就是杂草，设计要求应为一年长绿（长红），因此在选择上就要有所区别，过多的果树会引起对绿化的破坏； 23、小区卫生间设置要考虑朝向、上下左右建筑对业主的影响，使企业利益最大化； 24、车位销售时间要前移，最好与住宅销售同步或者送（可以避开产权纷争）； 25、门厅里要装非正规装饰的镜子，方便业主进出“臭美”； 26、小区绿化与道路衔接处，不论今后车辆如何通行，在美化的前提下，都要将侧石做高或有其它阻挡物； 27、会所要与交付同时装修； 28、好的公司还是能做出好东西的，别老是为几元钱而无为降低品质，但不能做傻瓜； 29、地下室电梯前室的照明，要刻意设计一下； 30、卫生间、厨房、空调排气（污）洞要早打多打； 31、施工号与交付幢号的提前认定； 32、商铺空调位的设计除考虑美观外还不要打搅业主，为考虑今后的商业气氛，能否事先做好地灯的铺设，店招设计要留有充足空间且不要与其它设施打架； 33、晾衣阳台能不放在客厅阳台吗； 34、门厅由于单元住房设计原因，在留有较大曲径时，能否把它用一道或门封住，使门厅较规正的同时也能降低能耗； 35、为防止沿街商铺顶上的住宅楼道不安全因素，可以在最低层装上防盗网； 36、为保一方平安，使业主居住放心，开发商在满足规范的同时，多为业主提供全方位防范措施； 37、房产商今后要提供的住宅可以分为三档或更多的交付款式：1）毛坯房；2）精装修；3）初装房。在达不到精装能力时，初装房应该是趋势，可以保护整个环境和提升小区品质； 38、样板房装修要考虑今后出卖给业主使用，同时出卖时的合约必须注明相关法律风险； 39、进入小区要设人车分流道，如今的车流量太大；人行出口用IC卡识别，业主的安全感大大增强； 40、公用部位一定要用节能灯； 41、单元门厅设计不要太压抑，尽量敞亮； 42、如一楼电梯前室面对电梯的正方，留有一块可以开启的告示栏位置（成品后的平面与面砖几乎持平）； 43、-1楼进入电梯和安全楼梯均考虑用同一张IC卡识别进入，可以省去繁锁