中天时代策划全案1141675000.ppt

项目为核心区规模最大的城市集合体，且其后中心区再无大规模可开发的商务用地 项目为核心区规模最大的城市集合体，且其后中心区再无大规模可开发的商务用地 一期户型分布范围广，东西南北朝向各有相当比例；二期 项目分析小结 乌鲁木齐CBD中心区域稀缺 产品设计有多个个性化亮点 乌鲁木齐地标性建筑 中天广场为5A级智能型甲级写字间是未来写字间的楷模 市场宏观环境分析 供应1、房地产开发投资169.78亿元，比上年增长40.5%。房屋施工面积2061.51万平方米，增长31.5%。竣工面积774.46万平方米，增长14.0%。商品房销售面积1101.60万平方米，增长23.4%，销售额229.80亿元，增长38.6%。商品房空置面积293.40万平方米，下降27.8%。 需求1、社会消费品零售总额847.70亿元，比上年增长16.5%，增幅创1995年以来新高 2、年末全区金融机构人民币各项存款余额4614.62亿元，比上年增长14.2%，其中，企业存款余额1452.25亿元，增长31.3%，城乡居民储蓄存款余额2054.91亿元，增长0.9%。金融机构人民币各项贷款余额2685.00亿元，增长11.3%，其中，个人消费贷款余额194.60亿元，增长12.2%。 注：以上数据来源国民经济和社会发展统计公报 市场宏观环境小结 区域市场供应量大，虽然整体消费较高，但任然受08年房地产影响，导致消费者“举棋不定”； 消费者整体有较强的购买力和较高的消费水平，但持币观望； 市场价格竞争加剧，区域整体均价已开始暗降； 市场整体营销常规的手段趋同，整体上无明显特色，创新的营销推广手法存在机会。 与核心竞争对手的战备实力解析 泛竞争项目介绍 泛竞争对手多来自火车南站板块。 其中以地王国际鞋城对本项目冲击较大。 此些项目多处于外贸区，周边环境较差，较天山区升值潜力较弱。 多以价格搏杀，大体价格在6000元左右较天山区低1000元左右。 项目处于其他楼盘所构架的比价体系中，意向客户对项目的价格认知集中在7000~8000元/平方米。 竞争项目盘点结论 竞争市场产品类型重合度高 高端市场竞争激烈，各售楼处有打折现象 竞争市场均价在5500——8000元/平方米之间 竞争市场营销推广手法常规，高端楼盘营销模式常规，缺乏创新营销模式 action1：抢占客户的定位——我的房子，我做主 市场大环境不好，消费者持币待购，等待物业价格下调，我方以此可以跳出市场怪圈。 让客户做主，对自己的房子做定价。以此吸引客户 action2：强势品牌定位——只做城市精英新生活 中天广场地处乌鲁木齐天山区（CBD）核心地段地理条件优越，周边有红山公园、人民公园等大型生态景观。升值潜力好。 突出“高品质、稀缺性、不可复制、高绿化、低容积”等客户关心并且与竞争项目（竞争项目特征竞争分析中有）差异化明显的特征 “低容积率、高绿化、生态组团、高智能几大特征 的组合直接提升了项目形象，突出项目核心价值点，拉开本项目与其它项目的差距，利于项目占位，重新构筑新的价值体系。 action3：建立排他性城市精英族新生活模式 action4：建立鲜明的主色调系 定位 4、产品发布会 时间：开盘前一个月 地点：新华大酒店 形式：物业公司，景观公司，开发商的领导对项目进行讲解（穿插节目） 目的：增加职业者的信心和对项目的了解 5、物业管理招标 时间：最后一次开盘 地点：售楼处 形式：通过物业管理的公开竞标来决定小区的物业由谁来管理，物业公司对自己进行陈述，性价比高者中标。 目的：证明小区品质，进一步扩大影响。 action1：销售期节点爆破 action1：销售期口碑传播、规避风险 action2：开盘期置业卡分级 action3：销售期价格定位 营销提示：项目目标完成的前提条件 1、推广的计划及目的 ?第一阶段推广项目的生活理念和品牌 目的：使“健康、精英、舒适、高效率”为理念。使这个理念在乌鲁木齐被接受并做到初步了解，使乌鲁木齐人对这个生活理念感兴趣。并且在人们心中有一定的影响力，树立良好的品牌形象。 ?第二阶段进行产品的宣传 目的：在理念和品牌的基础上推出产品，从而达到迅速被认可的效果。 并且通过持续的宣传，进一步扩大产品的知名度和美誉度从而促进销售。 action1：抢占高端渠道 具体措施 时间：在销售的前两个月 地点：高消费场所，如：三、四星宾馆、高档餐厅、咖啡 厅等 形式：摆X展架、资料架，设临时咨询点 目的：拉近与客户的距离，初步了解项目的欧洲风情 其他渠道：保险公司、银行、移动联通VIP等