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公共租赁住房融资模式借鉴与启示 　　目前，我国住房保障政策覆盖范围较小，大中城市商品房房价较高、上涨过快、租金低廉的房源严重短缺，一些中低收入住房困难家庭无力从市场租赁或购买住房；同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房需求日增与其支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件亟需改善。公共租赁住房制度正是政府为解决中低收入家庭的经济困难、缓解住房领域分配矛盾而实施的一种有效手段。从温总理的政府工作报告中可以看出，保障性住房的发展方向开始有所变化，未来将以公共租赁住房为主，并淡化经济适用房。由于公共租赁住房投资规模大、资金沉淀周期长，而政府的财力有限，单纯依靠政府力量来推动公租房的建设，难以长足发展。同时，公共租赁住房针对的是中低收入群体，租金定价较低，只有租金作为回收成本方式的公共租赁住房的收益率仅4%，低于房地产商公认的5%保本收益率。低收益水平使得吸引社会企业投资公共租赁住房项目的困难加大。因此，融资模式是影响整个公共租赁住房建设成功与否的关键，是制约公共租赁住房可持续发展的瓶颈问题。 　　一、重庆市解决公共租赁住房融资问题的有关探索 　　“重庆模式”是目前国内公认的最具有战略眼光、最符合国际潮流的公共租赁住房融资模式。重庆市公共租赁住房建设采取的是“政府主导，投资公司运作”的模式，政府通过财政资金投入或者以土地出让金等合理作价入股，合理让渡或不参与分配租赁收益，以及充分利用税收、公用事业收费等优惠方式，借助专业的城市基础设施投资机构，采取市场机制实施经营管理。在公共租赁住房建设过程中，投融资问题一直是牵动着政府和社会公众的棘手问题。为了更好地解决问题，重庆市政府和房地产投资企业进行了以下一系列研究和探索，逐步发展与完善公共租赁住房融资制度。 　　（一）市场与政府双轨制 在目前高房价的背景下，为实现住房保障，即让最底层的人住进廉租房，低收入者购买经济适用房，中等收入者购买限价房，高收入者去市场购买商品房这一宏伟的蓝图，单纯依靠政府予以资金和政策保障是不可能完成的；反过来???完全靠市场自发作用的调节，也是存在着明显的缺陷和不全面的。为解决这一问题，重庆市的住房制度采取市场供给与政府保障的“双轨制”管理模式，即在住房供应体系中，保障性住房与商品性住房并行，保障性住房由政府主导，服务特定群体，实行价格管制；商品房则主要是由市场机制所主导，供求关系决定价格。公共租赁住房作为住房供应“双轨制”的关键一环，涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受廉租房，又买不起商品房的“夹心层”，实现廉租房、公共租赁住房与经济适用房的一体化。如公共租赁住房资金的来源，市政府一方面运用中央专项补贴资金和市级财政资金，另一方面积极向商业银行贷款，并准备上市一部分国有集团，去资本市场融通资金，政府与市场双管齐下，这就有效地拓宽了融资渠道，在一定程度上解决了建设资金的来源问题。 　　（二）土地供给 重庆预计需要3万亩土地，而2002年始的土地储备使得重庆政府把大量国有土地都掌握在手中。仅“八大投”的一家企业――由重庆土地整理储备中心发展而来的地产集团，就拥有24万亩控制性土地储备量，已完成征地拆迁的实际土地储备达6万多亩。如果再加上其他几家企业，土地储量就更加充足。在土地划拨上，重庆全部以“零地价”划拨，这是所有城市的公租房建设实践中不曾有的。土地的出让金收益占据了地方政府收益的大部分，往往很多政府都不愿意割弃价值连城的出让金，因而政府会选择比较偏远的地块进行建设或者只出让小面积的地块。在这样地块修建的公租房很容易形成“平民窟”，且对于本来租金就不高的公租房，由于地理位置偏远和交通不变等因素，更加难以成功租出，加大了投入资金的收回难度，投资回收期也拉长。这使得全国公租房建设的规模受到一定程度的限制。而重庆市率先采用“零地价”的方式，并且大规模地修建公租房的实践，对其他城市具有较强的借鉴意义。 　　（三）资金筹集 重庆市公共租赁住房建设之所以有资金周转，主要得益于八大投融资集团加上渝富集团的投融资平台创造的“第三财政”，即国有资本在市场竞争中的增值，形成国有资本经营预算。重庆市把储备的国有土地注资给八大投融资集团。这些企业使用这些土地向银行进行抵押贷款获得资金，用于市政公共基础设施建设和土地前期开发，摒弃传统短期土地财政，生地化为熟地后变卖，使土地增值收益的大部分都能够为政府获得，土地增值后出让产生的资金返还用于偿还银行贷款，资金循环使得基础建设不断向前发展。国有土地通过这些投融资企业经营后产生的收益，从性质上属于国有资本增值收益，成为了除了政府预算内、外资金收益的“第三财政”资金。重庆市公共租赁住房项目，主要交由城投集团和地产集团共同承担，来解决住房建设资金的筹集问题。摒弃政府直接投资的传统做法，采取政府性的投资集团去市场融