成都航空港片区温哥华花园商铺销售执行案2009年7月—2010年2月.pptVIP

20栋1层 20栋2层 药店270平米 银行400平米 眼镜180平米 运动休闲260平米 中型KTV1300平米 21栋1层 21栋2层 超市250平米 家居软装250平米 布艺460平米 家居软装240平米 茶坊890平米 咖啡460平米 家居软装460平米 家居软装200平米 酒店配套600平米 22栋1层 22栋2层 第三部分：商铺销售控制及保障手法 项目定价： 租金返推定价法 竞争对手对比定价法 结 论 通过租金返推定价法和竞争对手对比定价法两种方式所得出的一楼销售均价在9250元/平米左右，二楼的销售均价在5000元/平米，负一层销售均价3000元/平米（无产权）。价格突破10000元/平米是一个客户心理门槛，可见该数值是科学客观的，是符合市场规律的； （一） 总产值测算 按现有定价策略计算，本项目商业可实现约7942万元的产值。 第一批次22、23栋一层，均价10000元/平米 第二批次19、20、21栋一层、二层、负一层，总体均价6150元/平米 根据本项目各楼栋的口岸价值，建议首先销售临长江路的22栋和23栋商业，此部分商铺口岸价值较好，开盘后易形成火爆销售场面，加快销售回款速度。 临机场路的19、20、21三栋商业目前为单边街，口岸价值相对较差，可放在第二阶段销售。 （二） 销售节奏安排 1F均价:9250元/平米 2F均价:5000元/平米 -1F均价:3000元/平米 从目前项目周边租金情况来看，约为35元/平米/月左右，租金水平约为50元/平米，但为了强调销售速度，以当前租金为参考基数，按当前区域内普遍的6%的回报率返推，基本可以支撑所预期的9000元/平米的售价，因此建议采取以租带售的方式； 本司建议，以主力店带销售，成功引入主力店后，整个项目的商业价值得到极大的彰显，投资者对项目预期价值和升值空间都将得到较大的提升。 （三） 销售方式 由于项目存在两个较为严重的硬伤： 第一是临机场路，19-21栋商业属单边街，负一层商业无产权，且可视性差； 第二是单个商铺面积过大，进深过长，导致投资门槛高，利用率 底； 因此，再同时追求销售速度，势必在价格上难以实现价值的最大化。 （四） 产品评估 23栋1层商铺面积划小 （四） 产品评估 22栋1层商铺面积划小 （四） 产品评估 19、20、21栋1层商铺面积划小 划分后的面积配比（最终面积由产权面积测算处为准） 备注：测算面积为套内面积，最终面积以专业测算面积单位确定 （六）、销售周期及阶段性回款 按以上销售周期和相应的销售比例计算，本项目预计销售周期约10-12个月，可实现回款约6710.7万元，总体销售率80%左右 本项目在总产值约7942万元，广告推广费用按销售回款的2%计算，预计推广费用约159万元。 （七）、广告费用预算 8月 1批次开盘 秋交会 9月 12月 10月 11月 1月 2月 蓄客期 开盘强销期 持续销售期 开盘强销售期 持续销售期 4月 蓄客期 3月 500万元 回款额 500万元 800万元 1000万元 800万元 800万元 1200万元 项目总回款金额约7942万元，总销售周期约10-12个月，采用多步快跑，小批量，多批次开盘原则，月均销售产值776万元（含过年） 200万元 2批次开盘 …… 5月 6月 7月 1500万元 1500万元 1000万元 400万元 春交会 （九）、月回款预计 为保障项目销售任务的顺利完成，我们需计算销售过程中需积聚的客群数量，并根据目标寻找相应渠道进行销售拓展。 根据项目预期完成规划，我们进行如下分析： 为保证每个月成交量，必须保证以上客户来电来访量支持，方能满足销售任务。 （十）、回款保障 （十一）、销售辅助手段——样板房打造 基于项目诸多自身的硬伤带来的销售难点，建议本项目提前打造商铺样板房，营造商业氛围，使客户提前对项目未来呈现后的商业远景有直观感受，增强目标客户对本项目的信心。在样板房装修方面，应注意通过室内的空间设计和灯光设计来弱化本项目商铺进深过长的产品弱点。 接下来是讨论时间…… * 温哥华花园商业销售策略 wenGehua Program 第三部分：商铺销售控制及保障手法 第一部分：项目定位 第二部分：项目招商策略 目 录 第一部分：项目定位 (一)、项目所在区域商业分布图 项目区域商业环境 （二）、周边商业业态分布 目前本项目周边的商业主要分布在：长江路三段和学府路，主要是靠近信息工程学院。 项目周边商业主要是大学校园配套商业，以餐饮，干杂配套为主。 （三）、周边商业租金水平 分析： 项目周边的租金水平主要在21-60元/平米; 市场