住房置业担保机构发展研究.docVIP

住房置业担保机构发展研究 《华尔街电讯》WSwire.COM ( 日期：2006-01-11 16:11) 【wswire编者按】　与国外发达国家信用担保业的发展历史及水平相比，我国房地产置业担保尚处于起步阶段 　　与国外发达国家信用担保业的发展历史及水平相比，我国房地产置业担保尚处于起步阶段，作为一种新兴的房地产金融服务产业，它有效解决了贷款难，放贷风险大的矛盾，在支持住房改革，培育房地产逐步成为国民经济支柱产业，拉动国家GDP增长等方面发挥了积极的作用。但是，随着房地产市场的快速发展，置业担保机构在经过六年多的创业、摸索和发展，遇到了诸如相关配套政策缺失、税费收缴不合理及担保余额倍数受限等制约行业发展的瓶颈性问题，这些问题如果不能及时解决，我国住房置业担保行业无法摆脱逐渐萎缩和低迷的现状。以下，笔者结合多年的行业经营实践，提出和探讨一些问题及相关对策。 　　一、行业相关配套政策相对滞后、法律保护缺失 　　住房置业信用担保是一种信誉证明和资产责任保证结合在一起的房地产金融服务活动，它介于金融单位和购房者之间，担保机构对金融单位作出承诺，对住房置业贷款提供担保，从而提高中低收入居民的购房能力，即货币支付能力，进而提高国家房地产信贷资金的安全性。就是这样一个在构筑和谐房产、和谐经济、和谐社会重要一环的行业，只依靠《担保法》、依靠建设部发108号文来寻求法律支撑，同时，这两部法规又滞后于行业发展。所以，笔者认为，及时解决行业相关配套政策滞后、法律保护缺失的问题，对整个置业担保行业的发展非常重要。 　　1、修正和完善相关法规，具有现实指导意义和前瞻性 　　在我国，整个担保行业可以依据的法律典范即是《担保法》，它出台于1995年，置业担保机构则是依据建设部发2000[108]号文件设立，它在置业担保机构设立初期对整个行业的运作和发展起着关键的指导性作用，是全国各家置业担保机构设立和经营的主要法律依据。但是，在房地产市场膨胀性快速发展的带动下，置业担保机构经过六年多的快速发展，已经遇到了诸多当前行业法规所不能解决的问题，或者说有关条例和规定不能够贯彻和执行的问题，在一定程度上阻碍了整个行业的有序发展。举二个具体例子：第一，担保余额不得高于注册资本金30倍的经营规模限制。笔者认为，应该聘请资深的精算师依据不动产标的物特殊的风险性和价值规律性来精算出合理的倍数关系；第二，建设部2000[108]号文规定，“一个城市只设立一个置业担保机构”，在实际操作中，该文件对工商、税务等相关注册、监管单位没有约束性，不能保证一个城市只设立一家置业担保机构，给房地产金融服务市场带来了无序竞争和风险，建议请国家建设部与相关部委联合出文，完善此项规定。 　　2、通过置业担保保障公积金信贷安全 　　我国各城市归集的住房公积金，是国家指定的购房专用基金，为中低收入家庭提供低息购房贷款，从而改善国内广大中低收入居民的住房现状，对该项基金监管到位并全力保障其安全性，是体现社会服务功能的环节之一。欧美等国家的公积金管理管理中心都与置业担保机构保持着紧密合作关系，以此保证政策性贷款的安全性，这也是欧美等国家对公积金管理比较成功的经验之一。在我国，置业担保机构与公积金管理中心的担保与合作，还需要相对稳定的政策与市场环境支持，尤其是目前，公积金的缴存对象不仅限于政府机关、事业单位，也有越来越多的企业及个人进入其行列，也就是说还有一部分公积金贷款人并不能保证其收入稳定，公积金贷款逾期或欠缴现象逐年递增，加之我国个人信用资料不建设，信息不公平，信用违约成本极低，公积金房贷更承不安全趋势。 　　为保证该项基金的信贷安全，笔者建议政府增订相关条例，规定各城市公积金管理中心要与置业担保机构密切合作，由置业担保机构对债权债务进行担保，一旦出现违约及失信情况，由置业担保机构承担违约责任，负责对违约人的追缴和房产处置工作。由于置业担保机构归属房地产行业，又有大量的、卓有成效的风险管理经验，在房产处置及风险管理方面有其它部门和单位无法比拟的优势。 　　3、建立公正公平的市场竞争环境 　　相对于中小企业担保机构、相对于保险公司等这些利益相关或是行业相关的行业，置业担保机构所处的生存空间比较狭窄，在政策保护缺失的同时，又存在行业保护缺失的情况。比如，中国人民银行在1998年发布的《个人住房贷款管理办法》中规定“借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续”，这就在国家政策方面屏蔽了置业担保机构对商业银行住房贷款的担保业务，无形建立了不公平的竞争关系。 　　以沈阳房地产置业担保公司为例，该公司近年来一直在与商业银行进行洽谈和协商，以房地产行业优势与全程保证的信誉优势，力争同保险公司同分市场蛋糕，但很多商业银行以上述条款为由拒绝与担保公司合作。其实，保险公司反利性的