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商业地产机会还是陷阱？ 城 市 城市规划体系; 商业地产外移至郊区、 商 业 城区中心多为拥挤地带,新的商业 城镇、或风景区。 规 划 规划区域一般为城市郊区,周边经济较 发达城镇,或景观资源丰富的地区。中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系??交通行程 商业地产 中国的城市交通体系逐步完善; 交通体系已发散到城市边远地带; 交 通 交通的便利使得商业地 多种公共交通方式便利了市民的出 产不再局限于城市中心 行; 行 程 或近郊。 公路网四通八达; 高铁的建设将各城市之间紧密联系; 国内、国际航线众多。中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系??历史成因 商业地产 中国城市都是在过去的老城基础上 发展形成的; 一般新型的商业中心多 由于旧城区的拆迁改造难度较大, 历 史 聚集于新城区; 一般通过多个新城区的发展建设实现城 商业随着新城区的兴起 成 因 而繁荣,也向边远化发展。 市的发展; 如:北京的新兴商业多 随着城市规模的不断扩大,新城区 集中于东城区。 的位置也离城市中心越来越远。中国商业地产的机遇分析 商业中心外移 城市化进程 休闲型消费需求趋势明显 商业地产外移至郊区、城 旅游休闲商 城市商业规划 镇、或风景区 业地产将成 为商业地产 交通的便利使得商业地产 交通行程 下一个机遇 不再局限于城市中心或近郊 点。 商业随着新城区的兴起而 历史成因 繁荣,也向边远化发展政府与商业地产的比对关系 政府与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段政府与商业地产的比对关系政府与商业地产的比对关系理论研究 经济增长乏力、市场低迷时,采用降低开发商自 政策调控影 有资金比例鼓励投资、放开商业贷款等措施启动市 响商业地产 场来达到拉动经济的目的; 的发展 投资过热时,采用降低土地供应,提高贷款利率 等措施抑制商业地产的发展。 政府 商业地产 商业地产的 商业利润巨大,也给政府带来税收、财政收 兴盛为政府 入; 解决一系列 难题 商业的发展能带动一系列产业的发展; 解决部分就业问题。中国现阶段政府与商业地产的政策导向 国家对住宅市场的调控不断加大 商业地产 2010年开始,房地产紧缩型调控拉开大幕,4月17日 出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知》; 现阶段 2011年1月26日,国务院常务会议再度推出八条房地 商业地产的政策环 房地产 产市场调控措施(简称“新国八条”),调控从通过行 境相对宽松,受到 政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 政策 政策的正面导向, 现阶段国家对商业地产持鼓励态度 发展前景看好。 商业地产未在此次调控之列,在通胀压力越来越大的 预期下,商业地产投资价值再次提升。资本与商业地产的比对关系 资本与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段资本与商业地产的比对关系资本与商业地产的比对关系理论研究 房地产属于资金密集型行业,没有银行的参与就 资本的注入 不可能运转下去; 刺激商业地 当房地产行业前景看好时,银行等金融机构的放 产的发展 贷政策宽松,房地产开发贷款和消费贷款在银行贷款 业务中占据着较大的比重,大量资本流入房地产行业。 资本 商业地产 商业地产带 商业利润巨大,回报率高; 给投资者巨 商业地产能带来长期、稳定、高额的收益。 大的经济收 益中国现阶段资本与商业地产的投资导向 流入 弱 资本 政策调控力度 商业地产 商业地产资本流入: 2010投资额接近8000 亿元,增长率超过30%。 小 大 资本流出 市场需求 住宅市场资本流出: 住宅市场 2010住宅市场的投资呈减少趋势,但还不太明显; 但由于销售遇冷,预计2011年大量资本将从住宅市 场流出。 2011年第一季土地成交量环比下降36%; 楼面地价环比下降18%; 流出 强中国现阶段商业地产开发模式浅析 中国现阶段商业地产开发模式 万达模式解析商业地产开发模式 目前中国商业地产以平衡开发模式为主流??90%以上的商业地产是平衡开发模式。 住宅与商业物 业的开发平衡 平衡开发模式 出售物业与持有 追求三种平衡 物业的开发平衡 开发时序的平衡万达模式解析 开发模式 万达做为中国现阶段较成功的商业地产开发商,是平衡开发模式的典型代表企业。 我们以北京万达广场的开发周期为例,对其开发模式进行解析。 办公楼/ 内容 公寓 商务写字楼 五星酒店 5A写字楼 购物中心 开发期 一期 一期 二期 二期 二期 物业性质 住宅 商业 商业 商业 商业 经营方式 销售 销售 自持 销售 自持 整个项目包括了公寓产品与写字楼、酒店、购物中心等 住宅与商业物 商业地产; 业的开发平衡 出售物业与持有 出售公寓、写字楼类产品,而酒店和购物中心则自主经 物业的开发平衡 营;