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某市捷美商务中心项目定位报告 1市场比较法定价的影响因素 52 2影响因素权重 52 3参考均价评定 53 第三篇 营 销 推 广 篇 56 1总体营销推广策略 56 2媒介选择 56 3公关活动 57 4销售渠道 57 5形象包装策略 57 6入市时机 58 6.1入市时机影响因素 58 6.2结论 60 7阶段划分 61 8推广费用 61 第一章 客户研究篇 1客户需求特点分析 1.1按行业分 1.1.1金融机构 内资银行: 客户描述: 内资银行指国内的四大国有商业银行、政策性银行以及股份制商业银行。 内资银行近年来通过业务机制重组、资产质量优化、股份制改造等,整体经营能力有了很大的提升,但面临着金融业全面对外资开放的保护终止期日渐临近,内资银行的调整与改革步伐逐步加快,对写字楼的需求也处于一个调整的动态阶段。 内资银行有许多在深圳设有总部或分行,四家国有商业银行、两家政策性银行、八家股份制商业银行在深圳设立分行,两家股份制商业银行的总行设在深圳,此外深圳还有一家城市合作商业银行和一家农村信用联社。 银行是高档写字楼的主要客户,要求写字楼能体现他们的资金实力、尊贵形象。又由于银行庞大的资金动态、信息处理的要求,以及庞大的银行资金往来网络与复杂的计算机系统,因此对写字楼的信息化、电力供应、安全系统、智能化等,都提出了严格的要求。 使用写字楼现状: 总部或分行总部: 深圳内资银行总部或分行总部办公地点一览 名 称 地 址 物业类型 中国人民银行深圳分行 深南东路98号 自建 中国银行深圳市分行 深圳国际金融大厦 自建 中国工商银行深圳市分行 深南东路金融中心北座 自建 中国农业银行深圳分行 深圳市解放路188号农行大厦 自建 中国人民建设银行深圳市分行 红岭南路金融中心建设银行大厦 自建 中国交通银行深圳分行 红荔路交行大厦 自建 中国投资银行深圳分行 深南中路埔尾北76号 深圳城市合作商业银行 红荔西路上航大厦 广东省银行深圳分行 深圳市人民南路广东省银行大楼 自建 中国光大银行深圳分行 华强北路3号 深圳发展银行 深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦 自建 招商银行 深圳蛇口招商大厦 自建 中信实业银行深圳分行 深圳桑达大厦 中国民生银行深圳分行 深南中路佳和华强大厦B座(将搬迁至时代金融中心) 福建兴业银行深圳分行 嘉宾路太平洋商贸大厦(将搬迁至福建兴业银行大厦) 支行办公地点: 各银行在深圳的各个区基本上都设置了支行,各支行一般都在本区内的交通干线旁,并且选择十分有代表性的区域内标志性建筑的首层(营业面积)和较低楼层(办公管理层,一般在紧邻首层的楼层内)。本文选取中国工商银行与深圳发展银行来说明各银行支行选择写字楼的特点 深圳发展银行在深圳各支行分布表 深圳发展银行福田支行 深圳市福田区联合广场首层 深圳发展银行南头支行 深圳市南山区桃园路17号深圳发展银行大厦 深圳发展银行盐田支行 深圳市沙头角保税区保发大厦首层 深圳发展银行华侨城支行 深圳市南山区华侨城海景花园裙楼西侧 中国工商银行深圳分行各支行分布表 工商银行福田支行 深圳市福田区联合广场首层A座首层 工商银行国贸支行 罗湖区国贸大厦B区一楼 工商银行华中支行 罗湖区人民南路深房广场裙楼二楼 工商银行华强支行 福田区深南中路2074号电子大厦 工商银行上步支行 福田区红荔路四川大厦北附楼 工商银行深圳湾支行 深圳特区报业大厦一楼、九楼 结论: 各银行的总部或在深圳的分行总部: 自己开发写字楼为主; 很少有在同一个写字楼内,有两个银行的总部或分行总部的情况; 所在写字楼档次和形象都比较高。 各银行的支行: 所选区域内工商业比较繁华; 交通条件十分优良; 外观具有一定标志性的建筑; 客户消费需求动态 总部或分行总部: 如有自建写字楼,则搬迁写字楼的可能性不大; 在深圳确定深圳分行总部办公地址的银行,分行总部搬迁可能性不大; 早期在深圳选址,但随着时间的推移,原有地址的写字楼档次、写字楼所能彰显的形象气质、内部功能与硬件设备、交通条件、区域经济因素等,都难于满足现代银行的分行总部的办公需求,有可能搬迁写字楼; 由于深圳没有争取到全国性金融中心的城市定位,因此,没有在深圳设立分行的一些外地银行,在短期内可能不会考虑在深圳新设立分行;但深圳的经济总量与经济增长,仍会吸引尚未在深圳设立分行外地银行来深圳开展业务,或扩大深圳现有银行的业务总量; 随着国内区域性银行的发展,以及他们在深圳业务的扩大,会增加对写字楼的需求;如:广东发展银行、埔东发展银行、福建兴业银行等; 在深圳的写字楼开发中,尤其是中心区写字楼开发中,经常出现外地银行参与的身影,如:福建兴业银行作为隐性投资者的福建兴业银行大厦、民生银行作为隐性投资者的时代金融中心等;