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专题研究房地产企业并购情况分析专题 中国指数研究院 电 话：010中国指数研究院 邮 箱：raocaixia@soufun4 专题研究：房地产企业并购状况分析专题 2012年02月27日 调控影响日益深入，房企并购整合持续加快 2011年,政府从行政、经济两方面继续对房地产市场进行严格调控，年内央行连续6次上调金融机构存款准备金率(1次下调存款准备金率)，3次加息；同时，多家银行也表示主动控制房地产贷款增速，信贷资源进一步收紧，部分房企的资金状况持续趋紧。在此背景下，大型房企依托较为充足的资源优势积极进行并购，获取优质土地和项目，为未来发展储备潜力；数据显示，2011年房地产行业股权及资产交易发生频率与涉及金额均同比大幅上升，房企并购数量与金额均高速增长，推动房地产企业资源整合进程进一步加快。 一、资金链持续趋紧加速房企并购洗牌进程 2011年，全国房地产投资额继续保持高速增长，但增速有所放缓，全年共完成房地产投资61740亿元，较2010年的48267亿增长271.91%；同期全国房地产开发投资资金来源总额为83246亿元，同比增长为14.83%，较2010年的26.90%，增速下降了近12.1个百分点。房地产开发投资额的高速增长与资金来源增速的大幅放缓形成鲜明对比，房地产企业的资金链面临较严峻的考验。 本报告数据皆来自：CREIS中指数据、fdc.soufun，如有疑问，请咨1 中国指数研究院 房地产企业并购状况分析专题 图1：房地产开发资金来源与房地产开发投资增速对比 2011年，国家共6次上调金融机构存款准备金率和3次上调存贷款基准利率，多家银行表示主动控制房地产贷款增速。在信贷资源全面收紧的形势下，全年获得银行授信的企业数量十分有限，且获得大额授信的企业均为全国性房企与上市公司。如万科旗下的关联企业仅2011年上半年就通过万科集团提供担保先后获得90亿银行贷款，而中小房企在获取银行支持方面则更加困难，亦没有更多的资本市场融资渠道，资金紧张问题更趋严重，部分企业不得不面临被并购的命运。 此外，在调控政策影响下，房地产销售市场持续波动，部分项目现金回流困难，也进一步加剧了房企的资金紧张状况，为行业整合提供了空间。2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，商品房销售额5.91万亿元，同比增速较上年分别回落5.99和6.63个百分点；同期，全国性规模房企如万科、恒大、绿地、中海、华润的销售额增速均高于全国水平，较好的销售回款状况也为其进行并购拓展奠定了基础；而一些产品类型与市场布局单一的企业则陷入销售困局，资金链经受严峻考验，适时出售项目或企业股权则成为必然选择。 本报告数据皆来自：CREIS中指数据、fdc.soufun，如有疑问，请咨2 中国指数研究院 房地产企业并购状况分析专题 二、房企并购过程中的业务与市场考量 从数据来看，2011年全年共发生近500起房地产行业内的股权及资产交易，涉及金额超过1300多亿元，无论是并购案例还是并购金额均远高于2010年，且2011年房地产企业并购形势又呈现出了多种特点： （1） 调控催生行业理性，非房企业加速剥离房地产业务 2011年全年，大批非房产企业宣布或已经从房地产领域撤出或减少相关资产部署，非房产企业房地产业务的剥离虽然单笔成交金额较少，但数量较多，全年涉及非房地产主业企业的产权交易数量也接近250宗，占据了全年房企并购交易量的半壁江山。其中，78家非房主业央企的有序退出是2011年房企在产权交易所挂牌量激增的重要原因之一。此外，包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子、宏达股份、恒顺醋业、金发科技、水井坊、大江股份、建发股份、獐子岛等企业也相继进行了地产业务的剥离。 典型案例： ?? 2011年11月，保利地产以约19亿元的价格收购中国兵器装备集团下属的世博宏业100%股权，以获取其曾经拥有的北京单价“地王”蓟门桥项目，此次收购宣布中国兵器集团退出房地产开发领域。 ?? 2011年11月22日，水井坊发布公告，拟剥离郫县房地产开发项目； ?? 2011年11月19日，天富热电发表公告，以4.02亿元的价格将旗下的天富房产100%股权转让； ?? 2011年9月27日，融创置地与北京首钢订立股权转让协议，以人民币14.5亿元收购首钢融创50%股权，从而百分之百持有该公司； 可见，在国家的调控政策下，房地产市场价格将逐步回落，市场与企业的发展也会更趋理性，北京首钢、天富热电、水井坊以及中国兵器装备集团等企业的主营业务并非房地产开发，剥离地产业务也有利于资金回流其专业领域，专注于做强做大主营业务。 本报告数据皆来自：CR