广州保利白云新城项目定位策划报告.docVIP

谨呈：广州保利房地产开发有限公司一个伟大时代的伟大作品广州保利白云新城项目定位策划报告2011.01.25 背景：“众人瞩目的出生背景”2万/平米楼面地价，刷新广州楼市新纪录，成为新一轮地王。土地面积建筑面积限高（㎡）容积率楼面地价（㎡）（m交易时间竞得金额）（万元）（元/O）本项目地块118998≤2.81≤53384702010.12.1611000020605二类居住二类居住用地≤用地≤本项目地块2.81 ；117927 ；247485公共服务公共服务702010.12.1624000019632设施用地设施用地≤0.78≤4320同期保利西海岸均价1.9万/平米，新一个“面粉贵过面包”的项目诞生。 “给予厚望的成长目标”目标：目标均价3.5-4万/平米，与目前广州一线豪宅比肩。区域项目名称价格(万元/㎡)凯旋新世界6.5天河博雅首府4.8亿泉尚园3.3项目3.5-4万/平米的定价，已经与目前荔湾富力君湖华庭3.3广州一线豪宅看齐流花君庭3.1海珠信达阳光海岸3.5华标品峰3.3番禺星河湾海怡半岛3.3 万众瞩目的背景，比肩一线豪宅的高价目标之下我们不得不面对现实带来的隐忧 现状市场带来的隐忧能实现良好的消化速度，目前广州市场城市豪宅的主流价格在在2.5-3.3万/平米所属建面积片区项目(万容/平）率核心卖点单价(万/平)走量主力户型嘉裕丹顿阳光8.47.02珠江新城、珠江公园旁、地铁5号线、2.9万(带3000精装成熟社区修1975-197 ㎡的一至五房)方圆月岛8.208.2珠江新城核心区、地铁5号线3万(带6000精装修7958-73 ㎡公寓；105-203 ㎡大三)房、四房住宅珠江新城嘉裕君玥公馆10.536.99珠江新城核心商务区、成熟配套、地铁/3号线2.9万(毛坯)38—40130-200 ㎡的三房、四房天河粤海丽江花园14.457.0珠江新城、地铁3号线、珠江公园、成50 ㎡的一房；100—180 ㎡的熟配套2.6万(毛坯)20—25两、三房；200—250 ㎡三房、四房御东和府8.748.43地铁一号线、成熟配套2.5万—2.8万（毛65 ㎡一房；80多㎡两房；90—坯）18—20130 ㎡小三房；130—140 ㎡大三房；和黄·逸翠湾424.9二线江景、地铁上盖、品牌优势3.2万带装修290三房129-142老城富力君湖华庭13.283南向二线湖景、品牌优势2.5万（带6000精装修）69三房96-136区板块流花君庭6.424一线湖景、交通便捷、周边区位成熟3.2万（毛坯）3四房202-333东山一品102.27CBD核心、公园环绕、白云山2.5万（毛坯）145三房110-135富力公园281710珠江公园、品牌优势2.7万（带6000装修）40五房260-273近郊星河湾海怡半933.1大盘配套、产品品质、品牌优势2.8万（带6000精装4070-100平米中户型、240-330平板块岛修）米大户型汇景新城1532.63大盘配套、生态社区2.8万（330200平米以上大户型 3.5万/平米以上的项目屈指可数，且多为尾盘、楼王产品，占据核心城市/稀缺景观资源，高价前提下销售速度缓慢纵观目前整个广州市场上，35000元/平米以上的项目仅有凯旋新世界、博雅首府、星汇云锦、正佳万豪金殿、万菱君临国际公寓5个项目。其中只有凯旋新世纪在高价前提下实现了走量，其余项目或为尾盘，或无回现压力，销售速度皆比较慢。博雅首府：正佳万豪金殿：珠江新城一线江景+珠江综合体物业，依托正新城核心地段，纯大户佳广场，老城区核心型，因此实现4.5-5.1万/地段等优势，实现4.5平的毛坯高价。但项目走万均价，只有一栋单量极其缓慢，月均消耗仅体，无回款压力，故有1-2套。缓慢推售。凯旋新世界：独家一线南向望江，城市星汇云锦：万菱君临国际公资源，珠江新城唯一低密珠江新城核心地段、奢华寓：度大盘。因此能实现较高尺寸，国际级精装修标老城区核心地段优价格。目前出售为三期，准。目前在售为其尾期，势，顶级生活配以大户型为主，平均月均300平米大复式，所以能实套，综合体物业，消耗20—30套左右，是目现均价4.5万，但现状走量两栋单体楼缓慢推前广州3.5万/平走量盘。也极其缓慢。售。 区域带来的隐忧提起“白云”，老广州人眼中的“偏远郊区”，新广州人只限“听说过”“我在广州生活12年了，这么说吧，印象中去白云区的次数不超过3次，像我这样在广州生活10多年的都这样，所以说广州人要是不在那里生活的，基本上很少会去到白云区。我去年买了凯旋新世界，主要是珠江新城现在也算市中心地去了，像我买房子首选肯定是考虑地段，市区内会好些。再其次去买星河湾，星河湾的房子卖得也便宜，花那么多钱我干嘛跑白云去买？——张总（广”州生活12年）“很少会去到白云区，那边比较乱，而