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悦达置业高淳项目商铺划分与租售方式建议 【悦达置业】 高淳项目商铺划分与租售方式建议 南京循质地产策划咨询有限公司 2012.7 目 录 一、项目基本情况及竞争项目分析 二、项目租售价格预测与模式建议 三、项目一层商铺划分与动线建议 一、项目基本情况及竞争项目分析 项目区位：高淳县镇兴路与栗园路西南交界口 交通情况：项目北临镇兴路，为双向四车道，是高淳城市主干道，有公交线路10余条。 项目地形：总体呈三角扇形，东宽西南窄，东南面呈圆弧形。 项目组成：总建筑面积31996 平方米，规划建筑主体4层，地上商业面积：24407平方米，地下：7589平方米。其中家乐福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407㎡。 1、项目基本情况 本案 县政府 镇兴路 栗园路 传统老城区 核心商圈 城市向东发展 新兴商圈 缺乏核心商业 传统老城区以步行街、华润苏果、苏宁电器为核心向四周辐射，商业发展成熟，人口密度较高，是高淳核心商圈； 受制于可供开发的土地较少，核心商圈后期发展潜力较小，商业已通过镇兴路、栗园路、宝塔路逐渐向东溢出， 项目所处的新兴区域，随着城市向东发展的战略，周边小区的入住率提升以及企事业单位的搬迁潜力较大，但现阶段商业布局较为分散，商业氛围不足，缺乏核心商业； 2、区域商业分布 官溪河 高淳县现有华润苏果两家较大的超市，操作模式为：用较低租金承租物业，将多余面积划分为店铺，内铺按照营业额18%抽成，沿街商铺可抽成可租赁，租金4.5元/平米/天，已无空铺，经与商家了解，沿街商铺转租费已达10万。 3、竞争物业典型个案分析 本项目 1200m 750m 天河路店 北漪路店 租金：2.5元/㎡/天 售价：18000元/㎡ 租金：3.5元/㎡/天 售价：22000元/㎡ 租金：1.1元/㎡/天 售价：20000元/㎡ 租金：4.5元/㎡/天 售价：25000元/㎡ 租金：4.5元/㎡/天 售价：18000元/㎡ 该项目目前主要由华润苏果、肯德基、苏宁电器三大品牌商承租，目前经营状况均较好。 项目北侧、西侧所有沿街门面早前已全部出售。（2009年售价10000元/㎡） 北侧一、二、三、四层约18000㎡已租给“华润苏果超市”（18000㎡，租金400万元/年，约0.6元/㎡/天），华润苏果其中将一楼内部商铺分租给50家左右的个体经营，租金为4.5元/㎡，其中含“肯德基”向华润苏果承租的350㎡一层商业（350㎡，80万/年，约6元/㎡/天）；二、三楼为超市卖场8000㎡ ；四楼为仓库。 南侧一、二楼部分租给苏宁电器（约2000㎡，租金80万元/年，约1.1元/㎡/天） 3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡） 北侧商铺 华润苏果 3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡） 肯德基 苏宁电器 3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡） 入口 内铺 手扶梯 天河路店苏果超市只有一个出入口，手扶梯安置在最远的南侧，盘活整体内铺，内铺格局多为大开间，短进深的格局，面积在50—60㎡之间。 外铺 （与超市不连通） 该项目基本情况： 该项目是华润苏果继天河路店开业经营生意火爆之后所承租经营的，主要为城市东部的社区提供服务，北漪路小区较多，人流相对密集，且诸多企事业单位在此办公，如国税局等，开业后经营良好，其沿街商铺租金已达4元/㎡/天，已无空铺出售出租。 3、竞争物业典型个案分析——华润苏果北漪路店（4000㎡） 苏果内铺 沿街商铺 3、竞争物业典型个案分析——华润苏果北漪路店（4000㎡） 沿街商铺 苏果内部 总结： 1、项目处于城市主要交通“动脉”交汇处，人流相对稳定，区位优势明显； 2、高淳县近几年经济发展迅速，拥有三家上市企业，人群消费能力强； 3、高淳县人群节假日休闲习惯较为单一，周末假日逛逛超市是一家人主要的休闲方式； 4、城市大型超市综合体较少，呈现华润苏果一家独大的格局； 5、从华润苏果的运营模式看，以低价承租，引进肯德基等次主力店，带动了周边商铺的租金、售价大幅度上扬，将周边商铺转租，模式较为成功，已经被当地商铺投资者所接受； 6、城市向东发展的趋势已经形成，众多企事业机关单位已经向城市东部搬迁，未来发展潜力较好； 7、目前该区域商业格局较为分散，商业氛围还不如天河路华润苏果，但在与高淳县众多投资客的接触中了解到，高淳投资客群，对该区域的未来商业发展前景有较强的信心和投资欲望。 二、项目租售价格预测与模式建议 1、天河路华润苏果商铺业态划分与租金水平 华润苏果天河路店的现租金水平： 肯德基等沿街位置最好的商铺价格5—6元/平米/天，华润苏果内铺因手扶梯做强制动线，极大的共享了苏果的客流，因此内铺价格较为平均，达到4.5元/