房地产工程管理体系的建立与实施讲座（可编辑）.doc

房地产工程管理体系的建立与实施讲座 3.2.4 WBS 有助于明确各部门的任务。每个部门或每一个部门员工都希望有明确清楚的工作分配,以 便能更好地了解自己的工作应该如何工作,而工作分解结构技术可以满足这一要求。 4 WBS技术在房地产工程管理的运用 4.1 房地产工程管理成果范围,详见链接案例。 4.2 房地产工程管理通用工作范围,详见链接案例。 4.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例,详见链接 1,链接 2,链接 3。 4.4 主包合同案例,详见链接 1、链接 2、链接 3。 4.5 成本肢解方法案例,详见链接。 4.6 开发工作范围管理案例,详见链接。 4.7 房地产工程管理项目 WBS分解结构案例,详见链接、链接。 4.8 房地产工程管理项目 WBS技术的运用原则:成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界,项 目工作范围根据公司具体情况确定。 内容三:房地产工程时间计划管理 1 房地产工程时间计划管理体系的内容1.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目 WBS基础上,细化活动内容、配置资 源和时间,明确各部门的任务和责任,使项目得到有效监控。 1.2 中海、万科的三级管理计划案例,详见链接。 2 工程时间计划管理体系是房地产工程管理项目最重要的内容2.1 计划是管理的基本职能。2.2 计划是实现主动控制的前提。2.3 计划是绩效考核的依据,没有计划就没有考核标准 。 3 房地产工程时间计划管理的任务是什么?3.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心,将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项 目工程实施阶段上来,各职能部门根据批准的计划,开展各项工作,并根据情况变化对计划进行 动态控制,从而时刻保持工程管理的主动性。4 怎样编制房地产工程时间管理计划?4.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程,并对营销、设计、施工及保修阶段的主 内部培训 机密资料 出于实战 重在实效- 4 - 要工作有所了解,要有一定的组织能力,能协调各业务的工作。??通盘考虑的计划是好计划。 4.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况,包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及 现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下,考虑项目 范围的划分,充分给足每项工作需要花费的时间,充分考虑实施时风险情况,编制出可行的各项 计划。??符合企业实际情况的计划是好计划。 4.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究,熟悉完成流程中的各项工作需要的时 间,并对此时间内完成工作内容的深度有所了解,能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时 间、周期,注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料,以便利用。特别是新到一个地区进 行项目开发,一定要了解当地的情况。??符合市场规律的计划是好计划。4.4 计划编制要分层次,谁干的工作谁编计划。 ??能够操作执行的计划是好计划。 5 如何有效保证房地产工程进度?5.1 计划能否对行动起到有效的指导,依赖于对不确定性的正确评估和预测。 5.2 经验之谈:在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况下,保证工程进度的方法有二种:一是 提前安排工作;二是抢工序搭接的时间。 6 房地产工程时间进度控制实例6.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下:房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、 承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。 6.2 案例: 6.2.1 ◆发展控制计划; 6.2.2 ◆工程实施控制计划; 6.2.3 ◆承建单位和甲供材料招标计划; 6.2.4 ◆施工图出图计划。 6.3 通过这些计划,将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。 7 编制房地产工程时间进度控制计划几点体会7.1 在编制房地产工程时间进度控制之前,必须彻底理解营销意图,特别是营销对售楼准备工程的要 求。对于一栋高层建筑,基本上是售楼准备工程期间,90%的承建、甲供材都已经确定完。 7.2 编制工程实施控制计划,必须了解当地工程进度控制的水平,只有这样才能保证编制出来的计划 具有操作性。举深圳地区的案例。在内地还要特别关注那些垄断性工程的进度,比如:电力、供 水等。 7.3 编制工程实施控制计划,还必须了解各分部工程之间的工序搭接关系。内容四:房地产工程成本管理 1 房地产工程成本管理观点解析 1.1 谁是控制工程成本的核心部门。 1.1.1 观点一:合约预算部门是控制工程成本的核心部门,他们对施工图的工程量进行详细的核算, 与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。 1.1.2 观点二:规划设计部门是控制成本的核心部门,他们在前期对建筑技术(包括容积率