第十一篇 章 不动产估价报告 土地估价.pptVIP

第三节?????估价报告常见错误分析 2、 选择可比实例可比性差 （1）相同地区或同一供求圈内 （2）用途应相同 （3）建筑结构相同 （4）建筑规模应相当 （5）权利性质应相同（主要是土地） （6）交易类型与估价目的应相同 （7）可比实例交易成交日期与估价时点应接近 （8）交换价格可修正为正常交易价格 3、 四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%； 综合修正=各项修正幅度绝对值和 只有这样交易实例才可能修正为正常价格 第三节?????估价报告常见错误分析 4、 系数修正方面的错误 （1）修正项目错误： ???（2）修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误； 5、 可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况 6、 交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取） 7、 加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾： 交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小； 第三节?????估价报告常见错误分析 （二）收益法 难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定 1、 确定纯收益常见错误： 出租型房地产： （1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入 （2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等） （3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金） （4）不采用实际收益， 而采取客观收益； （5）考虑出租率； （6）收益中应包括有形、无形收益 * 第十一章 不动产估价报告 理解估价报告的规范格式，掌握不动产估价报告的写作和估价报告的规范格式 本章内容 第一节?????撰写估价报告的目的与要求 第二节?????估价报告的内容和格式 第三节?????估价报告常见错误分析 第一节?????撰写估价报告的目的与要求 一、估价报告的概念 估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件,是估价机构提供给委托人的产品,是给予委托人关于估价对象价值的正式答复,是关于估价对象的专业意见,也应是关于估价对象价值的研究报告。 二、撰写估价报告的目的 撰写估价报告的目的是给予委托人关于估价对象价值的正式答复及估价对象的专业意见。 第一节?????撰写估价报告的目的与要求 三、撰写估价报告的要求 估价报告的质量除了取决于估价结果的准确性的等技术性要素外,还取决于估价报告的表述水平、文本格式、印刷质量.因此撰写估价报告的要求主要有以下几点: (1)全面性：即估价报告应包含足够的信息,完整的反应估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,能使估价报告使用者正确的理解估价报告 第一节?????撰写估价报告的目的与要求 (2)客观性：即估价报告应站在客观的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出结论应有充分的依据。 (3)准确性：即估价报告的用语应力求准确、清晰,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。 (4)概括性：即估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别和分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能够反应事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 第二节?????估价报告的内容和格式 三、致委托方函： （标题：）致委托方函 致函对象（为委托方的全称） 致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果） 致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章） 致函日期（为致函的年月日） 第二节?????估价报告的内容和格式 四、估价师声明 （标题：）估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 第二节?????估价报告的内容和格式 3、我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国标准《不动产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。 第二节?????估价报告的内容和格式 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。