金碧阁花园阶段营销推广策略提报28P.pptVIP

阶 段 营 销 推 广 策 略 提 报 和森置业 金 碧 阁 思考路径： 目标认知 目前问题 解决办法 执行方案 项目环境 项目竞品 认知 我们自己 项目环境 截止2011年6月末，全市地区生产总值实现115亿元，同比增长22.9%；全市一般预算全口径财政收入65828万元，同比增长48.8%；地方财政收入47086万元，同比增长76.6%；城镇以上固定资产投资128亿元，同比增长25.5%；社会消费品零售总额46.2亿元，同比增长11.6%。 认知结论 公主岭地处省会城市边缘位置，有较强的发展潜力。 交通较为发达，高速公路建成后城市快速路网体系完善，有利于城市经济发展。 区域人口数量不足，增长缓慢，本地人口大量流失。 城市GDP总量不高，但处在稳步增长时期，有一定发展活力。 城镇人口人均可支配收入总量不高，只有11420.91元，因此，购房能力较弱。 城市规划为“两片四区双核向心式”的城市布局结构，符合城市发展规律。 政府投入资金与建设力度决定城市发展速度。 房地产市场刚刚启动，城市环境较周边大城市比较落后，处于原始状态。 整体房地产市场逐渐向正规房地产开发阶段发展，市场未进入品质化时代。 项目竞品 楼盘名称 施工进度 交房日期 新城花园 地上七层 2013.1 新耀豪庭 地上三层 明年10月 政法新城 地上四层 年底 丰润家园 封顶 10月份 领秀世家 地上3层 2013.10.31 城市家园 刚动工 2013年底 蓝山尚城 一期交房 已交房 紫金星城 封顶 年底交房 玛钢花园 一期交房 已交房 工程进度情况 项目概况 价格 面积户型 楼盘名称 规模 起价 均价 最高价 与我项目均价差 面积区间 主力面积 新城花园 5.2万 2800 3000 3400 0 97-140 97 新耀豪庭 8万 2800 3000 3400 0 70-200 70-90 政法新城 18万平 2840 2940 3300 60 60-220 70-90 丰润家园 6万 2700 3000 3500 0 50-140 70-90 领秀世家 40万平 　 3100 　 100 60-143 88-120 城市家园 32万 2700 2900 3180 100 66-139 70-90 蓝山尚城 23万平 2800 3300 3800 　 80-340 90 玛钢花园 6万平 2900 3100 3500 　 74-150 70-90 楼盘名称 推广渠道 活动政策 销售现状 新城花园 DM，供求小路。 按揭每平方米减30.一次性每平方米减60. 6月销售4套 新耀豪庭 供求小路 一次性9.8 6月销售5套 政法新城 供求小路 按揭9.4，一次性9.8 6月销售22套 丰润家园 供求小路。LED。 无 6月份销售7套 领秀世家 公交车体、供求小路、LED、路牌围挡。 　 预定 城市家园 公交车体、公交站亭、供求小路、LED、路牌围挡 1000抵1万 不到20套 蓝山尚城 路牌 高音分贝降单价　 二期销售51% 紫金星城 　 　 剩余5% 玛钢花园 供求小路 　 一期剩余50余套 我们自己 优势关键词：准现房、地段不错、风格出新、 劣势关键词：开放商当地没品牌、没市场形象、前期客户分流严重 思考？？ 区域突围 分析可以发现，该区域现有的购房者 具有明显的、强烈的 “ 实用主义者” 关注价格和质量，产品户型 但对完美建筑和景观也有奢望 他们很理智（明智），明白选择这里，除了可以满足现阶段的居住和生活，还能为将来二次置业提供保障（带有投资性的自住需求，看好西部的房产的升值空间）。 中端客户：当地普通百姓、拆迁安置户、当地企业职工 高端客户：当地企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主 次要客户：周边乡镇居民、外地务工人员 我们的项目将如何突围 ？ 我们启用和森企划工具之“蛛网模型” （用潜在购买者关注的核心要素来扫描项目和竞争者） 位置及交通作用 实用性和舒适性 建筑风格及景观 身份标签及群体认同 开发商值得信赖 出行便利和通畅 物管及各种配套 项目均价 用他们的眼光扫描竞争对手 区域品牌开发商以“华宇 蓝山尚城”为例 蓝山尚城 均价3300元 位于区域主干道交叉口 主力户型60-80的两房 依赖区域公共配套 有特定身份标签 当地知名开发商 有口碑 交通便利 景观一般 德式建筑 金碧阁 首期均价不到3000元 位于区域主干道交汇 主力户型60-90的两房 洋房产品，框架结构 依赖区域公共配套 无特定身份标签 需要打造 长春开发商 第一个项目 交通便利 英伦风格 英式皇家园林 对比得到—— 我们的蓝海！！ 目前问题 回头重视我们的问题—— 客户积累时间