西安市在建商业综合体专题研究（52页）.pdfVIP

西安市商业地产市场分析报告 美城机构2013年8月 PART1 ：西安市商业发展及商圈分析 西安市商业发展及商圈分析 西安市各区域商业发展状况 西安市商业地产总结 西安商业地产发展的三个阶段 2001-2003 2004-2007 2008-2011 第一 第二 第三 阶段 阶段 阶段 以长期投资的思路进行操作投资者 商业地产开发开始导入“定位— 以纯销售为主，能卖掉就万事 与经营者尝试分离，开发商开始重 招商—销售—经营管理”全方位 大吉 ，主导营销的是广告宣传 视招商工作，但普遍缺少成熟的招 市场经营理念。目前越来越多的 以及现场销售人员的技巧。其 商运营团队。在定位、招商、销 商业地产开发商、策划代理商， 销售模式主要有两种：一是只 售、经营管理四个方面追求概念 已经开始充分重视和涉足经营管 管卖不管租，二是包租十年销 化、表面化，资金链条没有解决， 理领域。不断创新商业地产开发 售。 基本依靠自有资金和私募。 模式。 目前西安商业地产已经发展至第三阶段，范围不断扩张，新兴商业模式不断成 熟。 西安商业市场供应出现高峰，购物中心形态 的新兴商业形态出现；市场供应集中在西安 市中心及二环范围，商业市场面临强大的竞 争。 随着市场的竞争，商圈的范围也再逐渐扩 张，随着三环外的规划实施方案落定及城市 化发展的需求，新型的商圈将逐渐形成。 西安市商圈分布 西安商业地产区域发展的不均 衡，以钟楼、长乐、小寨三大商 圈最为成熟，钟楼商圈为地区 级别商圈。 未来西安城南和城北的常住人口 增加，经开和高新商圈的地位 将不断提升。 根据 《西安市区县商圈发展规 划》 ，到2020年西安将改造或新 建85个商业区域，最终形成“时 尚购物在中心，休闲消费在 二环，增强辐射在三环”的商 业服务布局。 六大商圈数据统计 六大成熟商圈数据统计表 成熟度-片 商圈范围占地营业面积存量 日客流量（万 年营业额 商圈名 商业等级 市场定位 典型商业网点 区属性 面积（km²） （万²） 人） （亿元） 成熟-商业 中高端、 共超100，东大 250-280之开元商城、世纪金花、中大国际、 钟楼商圈 都市级 城墙内共11.3 250 区 综合性 街超50 间 百盛时代 成熟-批发 地区级批 低端批发 约600 （以丹尼尔商城、康复路、义务商品 长乐商圈 — 160 28万左右 市场 发市场 市场 批发为主） 城、西北商贸城、多彩城 成熟-科教 目前在61 ， 小寨商圈 区域级 中低端