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市场定位在房地产住宅项目中应用 　　中图分类号:F293.35文献标识码:A 　　摘要:市场定位是房地产项目的核心部分,定位的准确与否是整个房地产项目成败的关键。文章从房地产产品定位的要义、基本原则和方法开始分析,并以成都温江金强大学城的成功定位为例进行剖析,探讨房地产市场定位的必要性。 　　关键词:房地产;项目;产品定位;必要性 　　 　　市场定位是企业根据目标客户所关心的主要因素,并比较竞争者的现有产品在市场的位置来确定本企业的产品在市场中的位置。其基本目的是企业能集中自身的优势力量对准公司的目标客户群,实施有效地营销。 　　房地产项目的市场定位是房地产项目整个运作过程中的一项基础性工作,实践证明,一个楼盘要实现顺利销售,是以准确的市场定位最终取得市场。在决定开发一个项目之前,进行市场定位,锁定其目标客户是必不可少的一个环节,也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。 　　 　　一、市场定位的要义 　　 　　(一)营销大师菲利浦#8226;科特勒认为:定位是指公司设计出自己的产品和形象,从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。 　　(二)A.里斯和J.屈特认为消费者头脑中存在一级级小阶梯,他们将产品按一个或多个方面的要求在这些小阶梯上排队,而定位就是要找到这些小阶梯,并将产品与某一阶梯联系上。 　　不难发现,其实定位不在定位对象本身,而是在于消费者的心智,房地产的定位就是要创造出或者找到一个心理的位置,才会使消费者在形成购买意愿的过程中,首先考虑定位于此的产品和服务项目。 　　 　　二、房地产市场定位的基本原则 　　 　　(一)以顾客为导向的原则。市场定位必须以顾客需求偏好为基础,首先是要想消费者所想,要使传播的信息变成消费者的心声,使其在看到项目的宣传和参观楼盘时产生一种亲切感、信任感。 　　(二)产品差别化原则。消费者面对铺天盖地的房地产广告,往往会无所适从。市场定位就是要通过媒体和渠道向目标传达楼盘的信息,使其与竞争楼盘的不同之处展现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需求相吻合时,消费者才有可能记住你。 　　(三)产品的个性化原则。楼盘品牌的个性是很难成功仿效,房地产项目的市场定位不仅仅是功能特性的展示,更多时候还是个性的体现,这样才能在产品趋于同质化的房地产市场中拥有自己的个性和特色。 　　(四)产品反应地域文化。每一个楼盘都具有自己特定的地域特征、文化及历史渊源特征,市场定位若能突出以上特点,才能做到与众不同,从而吸引目标顾客。 　　 　　三、房地产市场定位的主要方法 　　 　　面对需求各异的客户,任何企业都不可能满足所有消费者的需求,它只能以市场上部分特定顾客为其服务对象。 　　(一)根据产品特色类型定位。这种定位方法以房地产产品特色进行定位,如强调其区域优势、优良的物业管理或者小区环境优美等。 　　(二)利益类型定位。这种定位方法注重强调消费者的利益,比如有的房地产产品定位侧重于“升值潜力”,有的强调其“高档享受”。 　　(三)使用者类型定位。房地产商常常把他们的产品指引给适当的使用者或者某个分市场,以便根据该市场的开发创建适当的形象,如有些企业将自己的住宅项目定位于“70后的理想选择”。 　　(四)竞争者类型定位。如果企业所选择的目标市场已经有了强劲的竞争对手,则可以根据竞争需要进行定位。 　　(五)特别消费者类型定位。在房地产住宅市场“散户行情”弥漫时,可以采用。在现实情况中,很多房地产企业进行市场定位的根据往往并不只是一个,而是多个结合,因为作为市场定位所体现的企业及其产品的形象必须是一个多维的、丰富的。 　　 　　四、成都金强大学城成功的市场定位 　　 　　2007年12月金强大学城开盘时,创下了首日94%签单率的佳绩,3天之内,396套小户型被一扫而空。尽管2008年地震重创了四川的房地产企业,然而09年下半年,金强大学城的小户型已经售罄。良好的销售业绩,不得不归功于项目本身正确的定位。 　　温江正好处在成都上风上水的最佳位置,被成都人形象地称作是成都中心城区的后花园。金强大学城地处温江城区,项目占据大学城门户,地处温江大学城校园经济圈,拥有了绝版的位置。随着校园经济圈的逐渐形成,校园经济激发了人们投资的兴趣。高校环绕青年教师,毕业生,流动人口多。老城区改造,人们也有改善住房的需求。 　　基于对以上市场环境的分析,金强大学城的项目将自己打造成集投资小户、宜居住宅、商业内街为一体的城市综合体地产项目。将自己定位为投资居家,以与温江的其他项目竞争。45-118?的面积设置,套一、套二、套三户型,主推户型75?的套二,80多?套三户型和116?舒居型的套三。小户型的推出主要针对的是投资人群以及工作