我国发展房地产投资信托基金模式选择.docVIP

我国发展房地产投资信托基金模式选择 　　引言 　　 　　2007年，我国房地产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模式逐渐转变。随着领汇、泓富、越秀在香港上市REITS，并一举获得成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业地产投资企业将目光投向了房地产投资信托基金(下文简称REITs)这一新鲜事物，都在为争吃国内REITS这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。 　　目前，我国的房地产存量很大，客观上要求设立REITs，既可拓宽房地产企业融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。房地产投资信托基金这种新的投资载体对于促进我国商业地产行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。但该市场在我国的发展处于萌芽起步阶段，仍有待加强对REITs的研究和运用。 　　 　　资料来源：根据中国产业投资咨讯网房地产数据库整理。 　　 　　一、房地产投资信托基金的特点及优势 　　房地产投资信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其缩写是REITs。REITs是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信托产品。 　　(一)REITs的特点 　　第一，REITs属于股权类投资产品，但与投资于股票、外汇、期货等的投资基金不同，其主要投资于房地产，与房地产市场波动和证券市场波动都有紧密联系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具备与股票一样的流动性，但其投资者只享有收益权和知情权，这是与股票普通股的投资者最大的区别。第三，REITs的市场价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值。第四，REITs的所有权和经营权相分离，同时保持信托财产独立性和信托管理的连续性，并受到很严厉的监管。第五，REITs是资金信托和财产信托的结合，其他投资基金一般需要投资者支付货币资金来获得受益凭证，而REIT在接受货币资金的同时，还接受房地产。 　　(二)REITs的优势 　　REITs的设立严格遵循信托的基本原则，实行有效的监管，运作透明度高，通过对股东结构的规定，增强了REITs的流动性，避免了将RElTs作为一个单纯的套现工具。这就可以很好地保护投资者的利益。REITs对持股数量没有限制，投资者既可以只购买一股，也可以拥有数股，所需的资本金很低。投资者可以根据自己的情况随时买卖所持REITs的股份，因而具有相当高的流动性。REITs所募集的资金一般委托专业的管理公司进行集中管理。有经验的房地产专业人员擅长于股市运作，并且时刻关注市场的变化，进行多元化组合投资，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，可有效降低投资风险，取得较高的投资回报。 　　另外，作为一种现代房地产金融投资工具，REITs是对各方均有利的一种多赢安排。无论从房地产开发商、投资者，还是从受托人、社会来分析，REITs都是利大于弊的。在开发商看来，REITs解决了它们的融资之困，让它们摆脱了银行的限制，使之资金流源源不断，资金链更为顺畅。站在投资者角度，由于目前民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，证券市场尚不能满足广大投资者的投资理财需求。而REITs的出现为公众提供了在传统的股票、债券之外参与商业性房地产权益投资的机会，公众可以将大量资金通过REITs投入到房地产业，分享宏观经济增长带来的收益。而就受托人而言，REITs为信托业带来了一个新的发展契机，有利于信托机构的增长。对社会来说，“居者有其房”仍是社会稳定的一个相当关键的因素，REITs使房地产企业更高效率、低成本地开发地产，在某种程度上保证了房屋的供给。 　　 　　二、我国发展REITS的必要性 　　 　　(一)我国需要完善的房地产金融体系 　　20世纪末期，许多新兴的发达国家和地区，例如新加坡、韩国和中国香港，通过借鉴发达国家的经验，都成功地实现了房地产金融领域的创新。我国房地产金融的创新产品远落后于这些国家。当前我国房地产金融体系存在的问题具体表现在以下几个方面： 　　第一，房地产金融过度依赖银行体系。从表1，我们可以看到尽管自筹资金有所增加，国内贷款占资金来源比例有所下降，但是其他资金来源所占比例几乎达到50%。显然，这种对银行的高度依赖性的房地产资金供给是我国房地产金融问题的集中体现。通过银行体系来支持整个房地产金融，使金融政策的变化往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，造成“一收就死，一放就乱”的局面，不利于国家财政政策和货币政策的实行。 　　第二，房地产金融的资金融通效率偏低。我国金融资源配置能力较弱，一方面存在着较大的资金缺口，另一方面却有大量资源闲置。 　　第三