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物业管理实务》章节关注点及案例参考 第一章 物业管理企业 一、本章关注点 1.?? 《物业管理企业资质管理办法》 2.?? 物业管理企业设立的程序 3.?? 资质审批及管理、计算 4.?? 组织机构优缺点及应用 二、案例题（一） 物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，多层住宅25万平方米和高层住宅15万平方米，2006年11月30日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。 【问题】 1．物业服务企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 2．物业服务企业有哪些特点? 3．该企业可以登记的物业服务企业资质为几级? 4．该企业向当地房地产管理部门申请物业服务企业资质，最迟的时间是哪一天? 5.该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式? 6.该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素? 【答案】 1．物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。 房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。该企业重组后的模式是独立的物业服务企业。 2．特征三点：物业服务企业是企业法人；物业服务企业属于服务性企业；物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。 3．三级(暂定)。 4．2006年12月29日。 5.直线制。 6.企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。 第二章 物业管理招投标 一、本章关注点 1.?? 《物业管理招投标管理暂行办法》 2.?? 投标分析 3.?? 物业管理投标的策略及技巧 4.?? 物业管理方案编制 5.?? 相关数据与应用 6.?? 规范招投标行为 二、案例题（一） 某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。请回答以下问题。 【问题】 1、甲决定采用公开招标方式招标，其除了通过公共媒介发布招标公告外，还需要在其中发布招标公告的媒体有( )。 A、中国国家建设部网 B、中国房地产业协会网 C、中国住宅与房地产信息网 D、中国物业管理协会网 2、由于该项目规模较大，也比较复杂，投标人在获得招标文件后，投标人应统一安排投标人会议，称作( )。 A、评审会议 B、资格审查会议 C、标前会议 D、招标人会议 3、如果你代表乙物业公司去投标，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素? 【答案】 在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素：①投标物业的基本情况；②招标物业项目的定位；③业主的需求；④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况；⑤招标条件和招标过程；⑥竞争对手；⑦企业自身条件的分析。 4：乙物业公司安排你负责制定该项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容? 【答案】物业管理方案的基本内容主要包括： 招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配备、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。 第二章 物业管理合同 一、本章关注点 1.?? 《管理规约制度》 2.?? 前期合同期限问题， 3.?? 合同主要条款 4.?? 合同纠纷处理 二、案例题（一） 刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：。这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。 物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼