某商务办公楼定位与营销策略案1.pptVIP

高端物业聚集区 5A写字楼品质 成熟商业圈，未来城市核心 3.8米挑高 案例分析—时代国际 6、无锡写字楼市场经验总结 写字楼市场有良好的发展态势，但是发展速度较慢，集中化程度较高 无锡的写字楼市场还是以依靠城市CBD核心发展的居多，对配套和交通要求较高 产品方面，外立面以玻璃幕墙为主，内部产品以小面积为主，硬件设施也是客户关注的焦点之一 区域市场研究 地块及区域研究 无锡钢贸产业同写字楼的联系 钢贸产业与写字楼的结合 1、地块现状—位置 友谊路 春晖路 合心路 地块 友谊 钢材城 锡山区 东亭板块 锡山区东亭板块东北片区的工厂聚集区；合心路与春晖路交叉口西北面，友谊钢材市场南侧。 2、地块现状—四至 在建 地块 东：合心路 南：春晖路 北：交易中心 西：工厂道路 地块现状：桩基础工程阶段 东南方向交通通达性好 西北方向是钢材市场内部道路 地块正处于桩基础工程阶段 地块周边工厂较多，尘土多、电线多，环境较差。 地块周边交通良好，但是环境较差，将来如能优化环境，可以提升项目的形象价值。 3、区域规划 东亭 锡东新城西部板块重点发展先进制造业、科技创新、服务外包、现代物流、软件开发、工业展示交易及工业旅游等产业。 区域处在西部板块的工厂区内，将来将规划为以研发制造、物流贸易为核心的工业区。 智力密集型产业研发制造和物流贸易为区域未来发展的方向，对未来更多客源的导入提供了条件 4、区域交通 5分钟地铁站 10分钟地铁服务圈 友谊路 连接沪宁高速和通向市中心的主干道 区域东西向的主要干道 连接锡山区和市区的主要交通线路 直通长三角 东亭北 区域主干道+城市主干道，10分钟可达市中心，5分钟可以上高速 三位一体的立体交通网方便物流 水路 5、区域产业现状 生产制造 贸易 汽摩配件 服装纺织 电子科技外包 钢材交易 金融服务 电子制造 钢产品加工 银行服务 法律服务 区域主力产业 区域内现有产业以生产制造加工和钢材贸易为主，钢材贸易作为区域支柱产业，也是我们最关注的产业 以钢贸为核心的产业现状 友谊钢材市场为区域内最大的钢材市场 6、区域产业现状 友谊钢材 一市场 友谊钢材 二市场 110亩，钢贸，配有投资担保公司 150亩，钢贸，配有投资担保公司 两个钢材市场提供了巨大的钢铁贸易流量，并引领区域钢贸产业的发展 无锡友谊钢市商务办公楼 博思堂房地产顾问有限公司 2011年04月 定位与营销策略案 【无锡友谊钢市写字楼】 源于钢贸，高于钢贸 一∣个∣产∣业∣与∣时∣代∣的∣标∣志 沟通纲要 市场分析 钢贸物流现状 钢贸经营方式 钢材产业规模 市场机会 市场定位 客户分析 客户定位 自身分析 目标促成 战略解析与定位 物业发展建议 入市策略建议 条件限制 第一部分——分析 友谊钢市商务办公楼处于什么样的市场环境？自身条件如何？ 由此带给我们什么机遇与限制？ 项目背景 项目位于锡东新城东亭板块，春晖路与合心路西北面，友谊钢贸城南侧。 根据项目现有产品特征，整栋楼的进深28M，无法划分成小面积产品，大面积公寓在区域内无市场，所以我司认为本项目最佳产品选择为写字楼 写字楼市场分析 各板块写字楼特性把握 写字楼经验总结 无锡写字楼宏观分析 区域市场研究 无锡钢贸产业同写字楼的联系 钢贸产业与写字楼的结合 地块及区域研究 市场定位 客户定位 产品定位 功能定位 价格定位 写字楼市场分析 无锡写字楼宏观分析 各板块写字楼特性把握 写字楼经验总结 无锡近五年来的写字楼市场整体处于供大于求的状况，层出不穷的新兴写字楼走进市场，抢夺这个并不成熟的办公高地。 无锡写字楼市场正处在一个初级发展阶段，所以城市对写字楼的需求并不大，但是从中我们可以看到巨大的发展潜力和空间。 1、近几年无锡写字楼市场状况 2、2010年无锡写字楼市场数据表现 2010年无锡办公市场去年供应和销售分别为28.3万和30.3万平米，整体办公市场全年的供销比为0.93，市场处于供不应求的局面； 从办公市场各月的供销来看，绝大数月份处于供不应求，2010年整体办公市场销售较火爆。 办公市场在经历了2月的成交价格低估之后，后续市场的成交价格相对较平稳，无较大的波动，但整体的成交价格较商业性市场来看具有一定的价格差。 从整体量价走势来看，呈量波动成交价格较稳定。 供不应求，价格稳定 2、2010年无锡写字楼市场数据表现 从供应的结构来看，面积段相对较多，供应的结构较不稳定； 41-60、61-80和201以上平米面积段是全年相对供应较多的面积段。 60平米以下户型是无锡办公市场主力成交面积段，另外61-80平米面积段成交的比例也相对较多； 无锡办公市场的发展还不完善，市场针对办公产品的需求量不高，也是办公市场一直难以火