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谈人口因素对住宅房地产市场影响 　　［摘要］人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，通过研究人口因素的动态变化可以预测住宅房地产市场的规模和需求变动，有利于明确不同消费者的需求偏好，对住宅房地产市场进行细分，从而使企业在进行市场定位时做出正确决策，引导房地产行业的良性发展。 　　［关键词］人口因素 住宅房地产市场 人口结构 家庭规模与结构 　　房地产业是关系到国计民生的重要行业，是拉动国民经济增长的支柱产业。影响房地产市场的因素是多样的，经济增长速度、国家宏观调控政策、人口特征、城市化进程、开发成本等因素的变化都会使房地产市场产生波动。其中人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，关注人口特征对引导房地产业良性发展具有重要意义。人口是一个具有多边关系的复杂总体，它通过以下几个方面对住宅房地产市场产生影响，我们以威海市为例来进行说明。 　　 　　一、人口总量与人口增长 　　 　　人口总量与住宅的需求成正比。地区人口总量决定了住宅房地产市场需求的最大容量。人口的增长对于住宅房地产业的发展是一把双刃剑。 　　一方面，人口增长速度快,会导致该地区的恩格尔系数上升,削弱居民住房消费的支付能力，减少或延缓对住房消费的需求。同时，人口增长也加剧了资源的稀缺性，使各种资源（包括工作、受教育机会）的人均占有量下降，影响地区经济增长速度，使人均收入水平下降，从而对房地产需求和投资产生影响。人口相对减少，则作用相反。据2006年威海市国民经济和社会发展统计公报，2006年末全市户籍总人口249.83万人，比上年末仅增加7395人，人口出生率为5.94‰，人口死亡率7.79‰，人口自然增长率-1.85‰，实现负增长。同时，全市实现地区生产总值（GDP）1368.53亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%。城镇居民人均可支配收入2006年达到13975元，比上年增加1520元，增长12.2%，居民消费价格比上年上涨0.97%。即在居民收入水平的逐步提高的同时实行严格的计划生育政策，很好地控制了人口的增长,使居民消费的恩格尔系数处于下降状态。这意味着,居民的住房支付能力在逐步上升,住房需求也越??越强烈。数据显示2006年威海商品房销售额51.99亿元，增长40.2%，其中住宅销售额占到97.2%。 　　另一方面，人口的增长伴随着城市化的进程。城市人口的增长引发住房需求上涨，从而拉动房地产业发展及房价上升。国际经验表明，城市化程度在30%－60%之间，房地产市场将进入高速发展期。2006年末威海全市非农业人口为117.56万人，占总人口的47.1%，正处于城市化的快速发展期。大量的人口进入城市使城市的土地压力增大，土地价格上涨。由于国家宏观调控等多方面原因，2006年威海土地价格涨幅高达22.0%，居全省17城市首位。同时城市人口的增加也促使需求多元化，各种基础设施、配套设施的完善，旧城区改造，城市疆域扩大、新城镇的出现等，激起房地产投资热情和新的需求。据统计，2001年～2005年，威海市区共迁入人口12.03万，这对于60.65万人的市区人口来讲应该是一个很高的比例。这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决住的问题。从长远看，伴随着城市化进程，威海市住宅房地产业还有很大的发展空间。 　　 　　二、人口结构 　　 　　1.人口年龄结构 　　区域人口年龄结构变化导致需求主体变化。不同年龄结构的购房者的对房屋的支付能力、对房屋面积、房型的需求及购房动机有很大的差异。这些都要求在开发住宅前对目标购买者做出明确的定位。 　　(1)婚龄人口。处于婚姻年龄段的轻年人口其主要购房需求为婚姻购房。据第五次人口普查资料显示，2000年，威海全市18岁～25岁年龄段人口总数为28.58万人，占全市人口比例的11%。他们中的绝大多数在2002年～2010年中完婚。从影响产生的时间上看，由于大部分准备结婚的年轻人购房时间比结婚时间平均要提前一年至两年，因此，即将到来的结婚人口数量变动对住宅房地产市场需求的影响将提前一年至两年产生。因此威海市于2001年、2002年开始进入结婚购房需求的膨胀期。需求的膨胀会直接导致房价上涨等问题的出现。从2001年起威海市住宅房地产价格从不足1500元起迅速攀升，达到2006年末的4000元左右。这种需求膨胀将持续到2009左右，在未来的几年内，这部分人群仍是房产市场住宅需求的有生力量。 　　(2)中年人口。相对于婚龄人口，大部分中年人口有较稳定的生活来源，手中掌握一定的资金。因此中年人口中有购房需要的人群更注重住房质量，强调舒适性、房型、装潢等，需求类型属于改善购房。此外，近几年来，银行存款利率较低、股市低迷、债券市场不稳定，民间的大量闲散资金无处可投，不少高收入者把目光锁定在房地产行业，把购房作为投