昆明安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告(pdf 126).pdf

目 录 报告说明 1 1 项目背景概述 1 1.1 项目概况1 1.2 研究目的与方法2 2 宏观经济环境研究 4 2.1 房地产政策法规分析4 2.2 昆明宏观经济环境研究 11 2.3 安宁宏观经济环境研究23 2.4 城市发展趋势预测39 3 昆明及安宁房地产市场研究 42 3.1 昆明土地市场发展状况42 3.2 昆明房地产市场总体发展状况50 3.3 昆明住宅市场发展状况53 3.4 昆明别墅市场发展状况64 3.5 昆明高尔夫房地产项目市场发展状况75 3.6 昆明酒店及服务式公寓发展状况91 3.7 昆明会议与洗浴物业的发展状况105 4 安宁房地产发展总体状况 115 4.1 安宁土地市场发展状况 115 4.2 安宁房地产市场总体发展状况 118 安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11） 报告说明 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所 改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化： ♦ 新的规划变动。 ♦ 新的政策法规。 ♦ 对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 敬请注意：本项目研究及策划工作是在 2006 年 9-10 月期间进行的，因此进行研究分析所涉及的信 息和资料都是基于这个时间阶段收集的。 本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策 议题。 本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可 能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多 对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告仅为贵司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。 报告编制说明： 项目名称：安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划 委托单位：云南世纪天乐房地产开发有限公司 报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司 协助单位：昆明田野地产咨询公司 1 安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11） 1 项目背景概述 1.1 项目概况 1.1.1 地理位置 本项目位于温泉镇内，北临成昆铁路，南靠安宁温泉公路，东、西、南向环山， 西与温泉相连接，东可接安楚高速公路，温泉镇距项目不到 1000 米，安宁市距项 目不到5000 米，项目总用地约 5678 亩，地形呈缓坡阶梯状，项目内有小河与上 部水库相通，长年流水不断，周边森林植被茂盛，覆盖率达 80%。没有污染性强 的厂矿企业及洪涝灾害等问题。 1.1.2 气候条件 项目所在地属中亚热带低纬度高海拔地区，平均海拔 1800 米，年平均气温 14.8 ℃，年中最热月为 7 月，平均气温 21.5 ℃，最冷月为 12 月，平均气温 4.7 ℃。无 霜期平均日数 232 天，降雨量 1087.2mm，日照 2047.5 小时。具有冬暖夏凉，四 季如春、干湿分明、雨量集中，雨热同季、年温差小、日温差大等气候特征。 1.1.3 交通条件 项目至昆明目前的交通干道是老安石一级公路，现阶段从昆明主城区行车至项目 约 45 分钟；昆安高速六车道高速公路正在建设中，预计 2007 年