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商场酒店剖面图 店铺标准平面 房型分析 房型分析 房型分析 房型分析 房型分析 商办楼1F 商办楼2F 商办楼3F 商办楼标准层 适度的人车分离 悠游全区的散步道 室内外融为一体的廊道 明快的入口动线 动线分析 动线分析 动线分析 动线分析 动线分析 动线分析 动线分析 多细胞的邻里空间 一楼全挑高空间的 室内外开放空间 全连结式的绿地空间 绿地分析 绿地分析 绿地分析 户户有景观 户户有阳光 公园是我家 景观视轴线分析 景观视轴线分析 景观视轴线分析 分期可行性强 各期独立性强 分期计划 一期 二期 市场化的房型设计 健康住宅设计标准 不同功能建筑的适当区隔 房型分析 房型分析 中 房 集 团 · 新 闸 路 项 目  —— 市 场 策 划 简 报 目录 上 海 期 房 市 场 供 需 高 档 住 宅 市 场 供 需 静 安 期 房 市 场 供 需 区 域 竞 争 市 场 分 析 酒 店 式 公 寓 市 场 供 需 办 公 楼 市 场 供 需 市 场 篇 项 目 SWOT 分析 客 源 客 层 分 析 项 目 市 场 需 求 产 品 类 型 定 位 经 济 技 术 指 标 房 型 面 积 配 比 产 品 篇 壹、市 场 篇 1998年至2001年，市场年度推案量维持在1,600万M2左右，从2002年开始，市场年度推案量猛增，达2609万M2 。比2001年增加了57.29％。 市场实际成交量逐年放大，1998年全年仅为817万M2，而2002年全年已达到2,685万M2 。比2001年增加了51.42％。 1998年至今，市场需求年均增长率超过30%。当年成交率由98年的52.4%增长为目前的103%。 2003年1季度，全市推案量为522万M2，与去年同期相比，增幅为11.9%，成交量为621万M2，同比增长20.3%，市场供求比为1：1.19，前景看好。 单位: 万平方米 上海市期房市场供需 资料来源：上海房地产交易中心 以上所统计数据为2002年1月至今市场上高档住宅的供应情况。数据表明，目前本市商品住宅中均价在7000元/平方米以上的住宅总建筑面积有280万M2。从区域供应量来看，徐汇、长宁、浦东、静安、黄浦区域的供应量在全市12个区中分列前五位。总建筑面积为261万M2 ，占全市总量的93%。 高档住宅市场供需 说明： 统计单价7000元/平方米以上的住宅消费者。目前高档住宅购房者中，上海居民只42%的比例，外地购房者占30%，境外购房者占28%。 2003年第一季度高档住宅客源构成比例 客源客层分析 说明： 统计单价7000元/平方米以上的住宅消费者。目前高档住宅购房者中，上海居民只44%的比例，外地购房者占18%，境外购房者占38%。 上海 静安 高档住宅客源比例 * 数据来源： 上海市房地产交易中心 静安区期房市场供需 1999年，静安区期房供应量与成交量持平，均为19万M2 。 2000年逐渐呈现出供小于求的现象，供求之比位1：1.6。 2001年，静安区供应量仅为2万M2 ，而成交量却达到了34万M2 ，出现了供不应求的现象，供求之比达到了1：17。 2002年，静安区供应量为59万M2 ，成交量为31万M2 ，供求比大幅逆转，供求之比为1：0.53。 2003年1季度，全区市场推案量为12万M2，成交量为10万M2，市场供求比为1：0.83。 单位: 万平方米 1- 静安枫景 2- 国际丽都城 3- 中凯城市之光 4- 上海壹街区 5- 静安河滨花园 6- 爵士阅 7- 水景苑 8- 金色家园 竞争个案市场分布 1 2 3 4 5 6 7 8 本案 开发量最大为静安枫景，总建42万平米。 其次为国际丽都城和中凯城市之光，分别为27.1万平米和24.5万平米。 水景苑及爵士阅只有一栋建筑，总开发规模分别为2.3万平米和1.2万平米。 竞争区域市场分析 单位：万平方米 区域内均价集中在10000元 /M2上下。 中凯城市之光由于其零坐标地理位置及优良规划设计，单价达到14000元/M2。 静安河滨花园稍偏离之位置，及爵士阅无特色的小区规划，使其单价都略低于其他产品。 竞争区域市场分析 13% 64 200-210M2 5% 32 190-200M2 14% 19% 82 115 170-180M2 150-160 M2 6% 32 140-150M2 61% 318 110-120M2 二 房 房 型 8% 总比 100% 132 合计 24% 32 100-110 M2 76% 比 例 100 套 数 70-80 M2 面 积 28% 总比 34% 总比