丽湾花城项目定位报告大纲.pptVIP

1 多赚十亿！丽湾花城项目定位报告大纲 北京第六空间广告公司 2003年7月 市场大形势较好，非典过后，购销两旺 80万平方米建筑面积，足以成为区域市场的定盘型项目 逸城开发面积缩水，同区域无大盘 我们面临的问题 二手地导致开发成本偏高 大体量导致产品定位难度大 非典导致的塔楼产品市场受阻 社区容积率高，建筑密度大 同区域住宅产品竞争激烈，价格难以提升 回归原点，检讨目标 在偏高成本的基础上保证利润率 产品应该在市场上处于无竞争的领先状态 销售应迅速形成旺盛人气，快速回款 用什么产品可以实现目标？ 增加性价比，做中高档产品，走高品质高价位的住宅产品开发路线---- 问题：上限高到多少？市场能否接受？ 降低产品开发成本，做低档楼盘，在区域市场平均价位的基础上做出利润空间---- 问题：下限低到多少？我们能否承受？ 还有别的办法吗？ 都有哪些产品可以实现高利润？ 别墅 写字楼 产权酒店 商铺 这些，在我们的项目里除了别墅和产权酒店之外，都有了！ 没人可以点石成金，但不同的产品组合，精准地完成对项目的市场定位，足以让开发商在最小风险及竞争的前提下，利润最大化 看看北区缺什么？ 决定做什么之前，先看看市场缺什么—— 不缺各个档次的住宅 写字楼目前还不成气候 酒店的开发也会面临今后的市场问题 带有城市文化特征的大型区域化的商业设施是北区最缺的东西！ 北区的商业分布及形态 除了住宅，我们还可以这样想… 本案是北区的生活消费中心区 本案多条线路交汇，成为辐射亚运村、中关村、上地、学院路北段、回龙观、西二旗、西三旗、清河等地的大型全职能的城市生活中心！ 四通八达的交通要道、枢纽——新的中心集散地位置造就了无穷商机； 何为全职能的生活中心？ 不是面向社区居民，而是面向更广阔的市民消费 不是常规意义上的住宅底商建筑，而是充分满足不同商业业态需求而特制的建筑形式 设有大型商场、精品店街、娱乐场所、餐饮食街、文化场所、健身场所等全部城市生活文化特征的商业场所 使本案从区域的住宅市场跃进市一级的商业物业市场。 让土地的商业价值最大化 打造集商业区、娱乐区、生活区为一体的全新生活中心区； 临街南北纵向建筑群做商业区，建大型商业项目—— 保留社区主干道，沿高速路的东部规划区建商业中心；东北端设广场入口，向南建设物业以大型商场、餐饮为主并电影院活动中心，向西衍生写字楼项目。 西北区做全新娱乐区，以建网球场、健身馆等运动设施为主，配部分住宅区； 西南区——整个地块最适合居住区域（临河、静谧）做生活区，建住宅； 区域联动——步步推展 区域联动——步步推展 B、D 临街区做商业区先行，可与大型商厦联合做其分店，借助其信誉感和品牌效应带来 稳定投资消费；建造双安华星类型电影城，连带娱乐和餐饮店及游乐中心项目——既满足周边地区的消费需求，进而又联动B、D区西向写字楼项目，为其便利招租提供基础环境承诺，同时又可累积部分住宅客户。 区域联动——步步推展 A地块——西北区：运动休闲区，为周边人群提供综合活动场所，完善生活消费中心功能设施；为住宅带来生活价值。 C地块——西南区，完全住宅项目。 消费生活中心整体面貌 30万平米商业区 20万平米商住投资型公寓及写字楼 28万平米高尚住宅区 集成的综合中心项目 如有可能，为什么不多赚十亿？ 原方案为78万平方米建筑面积，按乐观估算，假设销售均价为5200元/平方米，则总销售额为40.56亿元 调整后方案以30万平米商业区，20万平米商住投资型公寓及写字楼，28万平米住宅区为集成的综合中心项目。按保守售价假设： 商业建筑均价8500元/平方米，商住投资型公寓及写字楼销售均价6000元/平方米，住宅为4800元/平方米，则理论总销售额应为50.94亿元 多赚十亿，就是土地价值最大化的奇迹！ 商铺估价：为什么是保守估算？ 北京商铺销售均价应为： 亚运村天创世缘底商第五大道底商销售价格为25000~28000元/平方米，销售势态良好 清河一带底商销售价格应在？元/平方米 2004年，将是北京的商铺投资年！ 商住投资公寓及写字楼：有市场吗？ 清河将成为城市扩展的最近地域，中关村的辐射及奥动会的带动，这里的城市化趋势是必然的 完善的交通、环境的改造以及大型商业的出现必将带动商住公寓的投资及写字楼的发展 两年之内，这里的一切都将根本改变 纯居住公寓，凭什么可以卖出高价？ 政府改造力度的加强及大盘商业的拉动，将为我们带来更多客户群的关注 城市化进程的加快必将提升地域价值的拉升 我们的开发策略将会使纯居住公寓的开发处在区域环境成熟的条件，这将使我们的业主不必住在工地里漫漫等待 来自市场端的支持—— 北区有太多的新城市居民，每天高峰期等候过清河站的长长挤车、驾车族群便知； 北区有太多的各类住宅，掐指数来