市场分析报告——朝阳.docVIP

朝 阳 区 域 市 场 分 析 报 告 北京房地产宏观市场分析 第一节 2002年北京市房地产经济技术指标 2002年前4个月，北京房地产开发投资46.17亿元，比去年同期高速增长65.1%，在全国各省及直辖市中投资额仅次于上海、广东、浙江等地，增长速度仅次于海南与河南。在全国来说，北京仍然是房地产投资的热点地区。前4个月商品房施工面积同比增长17.4%，达到2061.46万平米；新开工面积同比增长65.8%，达到174.71万平米；竣工面积同比增长64.2%，达到30.54万平米，市场供应规模继续维持了较高的增长速度。销售面积虽然仍然高于同期竣工面积，达到39.50万平米，但出现了同比下降趋势，与去年同期相比减少了4.5%，尤其商品住宅销售同比下降了6.8%。市场消化状况遭受考验。 第二节 2002年北京市房地产供需市场分析 有效供给和潜在需求市场分析 2002年房地产市场乐观发展的一个重要因素就是有效供给上升,潜在需求有望得到有利释放。由于市场化程度相对较低,北京的房地产市场供求匹配差,满足实际需求的有效供给有限,潜在需求无法充分释放.今年市场供给将继续增长.特别是有效供给将上升.一方面良好的市场前景吸引众多开发商,投资者角逐市场,将使供给量继续高增长.另一方面,尤为重要的是,去年下半年市场的疲软及其今年整体价格的下降趋势,都会促使开发商意识到深入研究市场的重要,他们将更多提供符合客户需求的产品,从而提高市场的有效供给量.（从去年新盘的推出状况看，北京市新开盘项目218个，与上一年供应情况对比有所下降，主要的原因在于部分已拿到土地的开发商因为政府规划、银行支持以及看好明年市场等原因延后开发。而今年监测到的北京房地产市场即将开发的潜在供应量就已达到1063万平方米以上，这些潜在供应大多会集中在今年下半年推出，监测东三环、四环沿线的潜在供应量已达到70万平方米以上）。 有效供给的增加将进一步刺激潜在需求的释放,加之从去年下半年开始利好不断的刺激,都将直接增加房地产市场需求,表现为高档外销房,写字楼,宾馆,商场及工业用地的需求明显增加.另外国家公务员薪资水平不断上升,企业住房分配货币化的贯彻展开以及今年银行将加大个人购房消费贷款的投放力度,相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等,都为市场提供了有力的需求支持. （二）北京市房地产市场供需比例分析 北京房地产市场存在供需不匹配的现象 目前市场上高价位的项目供给量较大，市场发展相对较为成熟，供需比例基本平衡，供需矛盾有望得到一定程度的缓解。中档价位的市场已经明显呈现供大于需，将面临较大的挑战，低价位项目的市场供给与需求比例严重失衡，客户需求远大于市场供给，低端市场严重的供需错位将很难得到改善。 　　从供给量的现状来看，据资料统计显示2001年北京新推出的项目中以均价在5000至9000元／平方米的中档价位的项目为主，占50％，5000元／平方米以下的新项目占40％，9000元／平方米以上的项目占10％。中档价位的项目市场供应量偏大，而5000元／平方米以下的低价项目相对较少。 　　从需求来看，一项调查显示，可承受单价在5000元／平方米以下的客户占54％，而可承受单价在10000元／平方米以上的客户占6％；从总价来看，对50万元以下的总价需求最集中，占35％，而可承受总价在200万以上的客户占3％。 比较高端市场和低端市场的供需现状，可以看到5000元／平方米以下的低价位市场的客户需求比例远远大于9000元／平方米以上的高价位的客户需求，但是市场的供给却主要集中在5000至9000元／平方米的中间市场，市场供给与需求严重错位。 相对而言，高价位市场较为成熟，供需差距较小，供需不匹配的状况会首先得到缓解。高价位市场的供需不匹配主要是由于客户对高档产品新的需求变化在市场供给上没有相应的产品供应造成的。高价位的产品主要面临的是产品的进一步细化、产品设计的差异化和产品附加值的进一步完善。目前高价位的市场缺乏差异化的产品，一些高档项目在产品设计和服务配套等方面已经不再适应市场的发展需求，但是这些都是可控性的，主观性的因素，是较容易得到改善的。受高价位项目可观的高利润回报吸引，许多发展商都将涉足高档物业的开发，竞争的日趋激烈将使高端市场的供给向更符合需求特点的方向发展，预计今年就会出现一些物有所值的高 北京房地产市场需求走势分析 需求呈现两极化发展 现在的购房客户在选择物业已不再将价格作为唯一的考虑因素,对项目本身的品质要求将更高.客户对项目类型的需求呈现出多元化,客户的需求不集中在某一种单一的产品上,而将偏好更具多样化的产品.同时,客户的需求又向两极化发展的趋势,高端市场的客户需求主要集中在单价9000元/平方米以上,总价200万元以上的产品,而低