富盈地产樟木头项目整合营销攻击.ppt

雍景园基本情况 离镇中心较远，一期陈旧，2期新开发商进入，园林及建筑设计都有新突破，户型面积106为主，总套数57套，剩余套数12套，均价3000元左右，购买者香港人和国内购买者5：5，国内购买者包括本地开厂的台湾人、韩国人、和本地的高级白领。3期设计开发户型都有缩小的趋势。 嘉多利花园 地势高耸，居高临下，形象及建筑设计都十分到位，会所设计新颖，由于交通不便，每15分钟一趟住户专车往来火车站，住户大堂豪华、电梯间宽敞采光通风均好，销售中心地处会所一层，设计布局都十分合理，样板房装修设计高档，保安严密，销售现场基本上没有太大硬伤， 但单价4200元太高，一期存量较大，2期开盘3 个月，成交不到20% 帝雍园 以别墅为主的大型社区，临街450平方米大型别墅有存量，270平方米小型别墅销售一空，（原单价41003），120平方米4拼1联体别墅5300的价格令人望而却步，多层洋房均价3800元左右，推盘时间不长，有很多单位任选。 现场没有销售接待中心，没有样板房，销售接待人员素质差。广告形象差。 碧河花园 大型临河花园小区，户型设计结构十分好，景观好，一期80-90的3房单位销售一空，63平方米的两房单位还有剩余，入住率也很高，园林及会所设计较好，2期单位发售正常，以自然成交和老业主介绍为主，港销和内销比例7：3，销售人员素质一般。 3层单价3800元左右。单价高导致销售较慢，广告形象不突出，没有冲击力。密度较大，楼间距小。 绿茵豪庭2期 地处火车站附近，地理位置十分好，园林及会所设计十分优秀，在细节和布局方面十分用心，住户大堂豪华装修，2期单位推售30%，物业管理十分严谨，感觉就象纯粹的香港楼盘，销售中心设计可以看到整个园林的内景，销售人员经验丰富。 面积较大，总价高，一期有少量剩余，2期销售缓慢。 内部组团划分及街道名称建议 组团可根据开发的先后顺序命名为: 爱丁堡、温莎堡、威尔士堡等英国皇家名称 道路命名： 弥敦道、皇后大道、礼顿道、中环大道等香港地名 或许在酒店休假，他正在想在这里安个家 户外路牌 广告礼品 总台摆放POP “开窗即可钓鱼，日日都有‘新鲜’” ——钓鱼，肯定是日后他们最喜欢的日常生活，诱惑他 “生活在遮阳伞下的私家名宅 ——告诉他，以后在这里养老，天天都带着渡假的心情，他会彻底臣服 “人缘好，都系因为‘茶缘好’……” ——香港人，谁会不喜欢喝茶？告诉他，这里是地道的香港地。 第四步： 精确轰炸 BOMBING 现场攻击 BOMBING 港人最注重实效，现场效击是一个有力且重要的传播手段。 ◆ 围墙、户外广告 ◆ 路口导示牌 ◆ 展示中心外形象包装 ◆ 入口大门处包装 ◆ 工地围墙包装 ◆ 相应的宣传资料：手袋、折页、名片等等 现场包装 事务虽杂，形象却要鲜明、统一。 要淋漓尽致，要用细节的魅力征服每一个来到现场的人 现场包装 围墙要点 1、形象鲜明、醒目 2、表现闲散的生活格调，让人对未来生活展开联想 3、与竞争楼盘拉开距离，走人性化、亲和力路线 形象化，感染力强 设生活概念风情展板 咖啡或者茶香弥漫，令人不想离去 90年代香港流行歌曲或邓丽君音乐 90年代香港的历史照片回顾、各种大事纪录的报纸和杂志等能引起人们回忆和共鸣的东西。 要淋漓尽致，要用细节的魅力征服每一个来到现场的人 现场包装 售楼处要点 设计概念传达 并设说明牌描述未来生活想象 如设高球洞、球、球杆等 阳光房的沙滩椅，打开的书，茶杯 要让来的人惊喜，生活将可以这样 要淋漓尽致，要用细节的魅力征服每一个来到现场的人 现场包装 样板房要点 大型条幅，昭示布，发布重要信息 加装灯光，日夜都具攻击力 要淋漓尽致，要用细节的魅力征服每一个来到现场的人 现场包装 楼体要点 销售资料攻击： BOMBING 售楼资 料要点 售楼书：主题形象产品全面介绍，体 现情调居家的品位及档次，牢牢把握是舒适型享受房，而不是安家型适用房； 单张：售楼书的精炼，适合派送、邮递 户型单张：方便客户选楼 阶段性攻击： BOMBING 推广节奏的控制 因楼盘体量不低，销售周期不会很短，因此合理安排推广节奏，分清每个阶段的任务很必要，这也是合理安排资金的依据，否则，会陷入在前期资金花得太多，后续乏力而延长销售尾盘的周期 阶段划分：前期各项规划、定位——在开发建设的同时广告筹备先行——进入销售期（认筹——发售——实景——入伙） 活动攻击： BOMBING 明星示范活动—— 港人十分注重明星示范效应，建议启用90年代的著名老牌香港明星做形象代言人，如： 黄沾，刘青云，薛家燕、谭泳麟、郑少秋，黄日华等（尽量避免与他盘重