庐师山庄提案完成.ppt

联创地产项目提案--庐师山庄  北京联创传承地产品牌服务机构 No1,市场和竞品 北京别墅的竞争 实际上是山和水的竞争 历经多年的发展 典型别墅聚集区的区域特征突出 温榆河板快--具有独特的水面环境 潮白河板块--原创别墅，打造全新的生活方式 京昌路板快--交通便利具有优势，“乡村风”悄然兴起 京开路板快--产品类型多样 品质有待提升 亦庄板块--“东部发展带”的重点新城 西山板快--2004下半年别墅大举放量、涌动潜在需求 西山板块 西山板块别墅市场目前以国内消费者为主，自用型客户居多。西山区别墅项目最大的共同营销热点就是位置。位置代表独一无二的稀缺环境，位置代表地位和身份。而在细节上，各个项目则各有特色。现在越来越多的人看好西部，看好西边的自然环境，另外又由于西边的别墅用地也受到了更为严格的控制，需求的旺盛及供应的缺乏，导致西面别墅一出来，销售的速度都是非常的快，每个项目的销售情况都比较看好。 No,2竞品项目现状情况和未来发展趋势 1、 区域内项目 2、 外围项目 3、 重点项目分析 区域内项目 外围项目 这是方向吗? 贺兰山房VS运河岸上的院子 重点项目分析 本公司在庐师山庄项目分析研究过程中发现两个近端重点影响项目。其一为：西山美庐。针对这个项目，在前面的文字中进行了点评和分析；大家了解的也比较多在此就不进行过多的描述。比较值得关注和了解的是昆百大（上市公司）在香山脚下的两块项目用地。该项目是由昆百大从原“半山枫林”的开发商北京雕刻时空房地产公司手中购得。并作为昆百大在北京开发的第一个项目。之所以选择这样的项目开发一方面可以获得较大的投资回报率，另一方面，也是主要的一方面：这个项目将是昆百大在北京塑造品牌形象的重点项目。该项目无论从距离、亲山度、面积比例、供应量、产品定位、价位、市场进入时间、主力客群定位等等都会给庐师山庄造成影响。因此我们对该项目给予了极大的关注，并根据收集到的材料进行了分析。在下一阶段的工作中，我们仍将保持密切关注。 当前出现的垢弊 战略对手市场导向 如果说：2004年是中国别墅年；那么2005年就是中国别墅创新年。 北京第一批浮上水面的中式别墅大多感受到了叫好不叫座的阵痛。 开发商在无声的自省之后，不约而同的调整了对外的口径--由寻根转变为创新。由对传统的简单继承甚至模仿转变为对中国特色的创新居住的追求。 由此可见 大家在今年的创新重点上，都不约而同的选择了这样一条公式，即： 中国的文化精神 + 西方的居住条件 = 中式新派别墅 因此我们可以这样认为： 庐师山庄在创新推广上上，面对的是一条方向明确，过程复杂，责任重大，对手林立的道路。下面的报告中，我公司将为庐师山庄提供一条最佳的解决之道！ No3,自省和突围 中国建筑真正适合中国人，才能让中国人找到归属感同时赢得世界的认同。 “得其意忘其形”是开发中式住宅的境界。 本案目标客群分析 主体在40—60岁之间，决定了其经历丰富，事业稳定，思维成熟，不易受人影响。 因为曾经的学习、工作或生活经历，所以有着浓厚的 “情结”，认同西部的自然与人文环境，因而这两项利益点不必再反复向他们强调。 理性消费的行为占主导地位，从而追求较高的性价比，但同时，项目气质的品质感与尊贵感会使其获得巨大的心理满足（这也是差异化于四季青地区项目的一条出路）。 北京市别墅项目的常见营销推广方向研究 国际化型推广 --莱蒙湖别墅、丽园·国际文化社区 境外翻版型推广--纳帕溪谷、水印长滩Ⅲ、雪梨澳乡、麦卡伦地 贵族气质型推广--玫瑰园爵士、威尼斯花园 传统文化型推广--汤泉逸墅、观唐、易郡 乡村型型推广－－顺驰林溪 自然生态型推广--亚澜湾、半山枫林、棉花城、康城 区位、交通型推广--倚林佳园、翡翠城、天地美墅 产品创新型推广--宽House、卡尔生活馆 时尚型推广--一栋洋房、境界 温馨亲情型推广--亲爱的Villa 性价比型推广 --领秀硅谷、京城雅居 投资型推广--龙城花园·燕京时光 No4,庐师山庄项目广告策划思路 我们在研究了包括上述竞品项目在内的北京256个项目，外埠82个项目后仅仅得出了一句话的结论： 往往是大家都没有想到的主意 才是最好的主意 庐师山庄的出现正在填补一个市场空白！ 作为别墅,庐师山庄并不仅仅局限与对于传统建筑的改良,而是整合传统四合院式建筑的元素，结合现代西方建筑理念重新规划设计，因此最终的作品也不同于其他可比产品。 如果说观唐、易郡等项目是传统中国建筑的改良版形态的创新，如果说运河岸上的院子是一群艺术狂热者的文化发泄。那么庐师山庄完全是建立在对中国文化消化理解后融合了当代西方文明的一次深刻变革！我们完全可以将庐师山庄作为一个优秀的作品，建工集团正在进行的是一次基于文化与建筑