房地产金融与保险 第1章 房地产金融概述.pptVIP

第1章 房地产金融概述 1.1房地产金融的产生与发展 1.1.1房地产金融的产生 1.第一次房荒 第一次房荒，始于19世纪中叶，以英国为代表的产业革命，推动了西欧各国城市化的发展。随着城市化的推进，大量人口集中于城市，带来了住宅的严重缺乏。 2.第二次房荒 (1)成立专业性的住房金融机构 (2)政策性的住房金融体系得到发展 3.第三次房荒 第三次“房荒”从20世纪70年代至80年代后期，主要是发展中国家的住房问题。 1.1.2房地产金融的发展 1.房地产证券化成为金融发展的一个重要方向 房地产证券化在20世纪初开始出现，从1980年代以来在西方国家发展相当迅速，已成为房地产投融资的主要信用工具。 2.住房金融机构呈多元化经营发展，与商业银行经营逐步趋同 20世纪80年代开始，以美国、英国为代表的专业住房金融机构开始由专营住房抵押贷款业务向多元化方向发展。 1.1.3中国房地产金融的产生与发展 1.住房金融业务的兴起 我国房地产金融的产生是同房改密切相关的。住房短缺是住房制度改革发动的最初动因。房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的。 2.政策性住房金融制度的建立 3.住房金融体系的初步确立 (1)在全国建立住房公积金制度 (2)区分政策性和自营性住房信贷业务 (3)住房贷款担保机制开始建立 4.住房金融的完善与发展 1.2房地产金融的内涵 1.2.1房地产金融的概念 房地产业是国民经济中具有先导性和基础性的重要的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门，包括了房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容。2003年，国务院第一次明确肯定了房地产业是国民经济的支柱产业。 从房地产业最一般的产业活动——房地产开发经营过程来看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋销售(出租)、房屋资产管理等多种环节才能形成或获得投资收益，由此形成了需求量大、资金回收期长的产业资金运行特点，使房地产业呈现资金密集型的特点。 1.2.2房地产金融的分类 1.按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融 政策性金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。目前主要指与住房制度改革有关的金融业务。主要包括：公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用住房开发贷款等。 2.按融通方式可划分为直接金融和间接金融 房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。直接金融方式主要有：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。 3.按放款形式可划分为信用放款和担保放款 信用放款是指凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。 1.2.3银行的房地产金融业务 1.资产业务 资产业务，即银行运用资金，使其资本不断增值的业务。资产业务根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务。房地产投资业务是指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券，从中获取利润，或者直接投资房地产，从事房地产的开发、经营，从而获取开发利润。 2.负债业务 负债业务，即银行通过负债业务，吸取资金的业务。银行拥有的资本越雄厚，越能增强自身的经济活力。同时，负债的多寡，也是银行资金安全与否的关键因素。3.表外业务 表外业务，即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务，通称为表外业务。 1.2.4房地产金融的特点 1.集中性 2.资金周转期长 3.资金运动固定性 4.资金增值性 5.风险性 (1)政策风险 (2)决策风险 (3)自然风险 (4)财务风险 1.3国外房地产金融体系概述 1.3.1国外房地产金融制度 1.金融制度与房地产金融制度 2.国外房地产金融制度的主要类型 (1)直接融资制度 (2)储蓄制度 (3)合同制度 (4)抵押银行制度 3.典型国家的住房金融制度 (1)美国的住房金融制度 (2)英国的住房金融制度 (3)德国的住房金融制度 (4)新加坡的住房金融制度 1.3.2国外房地产金融机构 1.国外房地产金融机构的分类. 由于经济基础、金融环境及房地产金融制度的差异，世界各国在房地产金融机构的设置上呈现不同特点。但就房地产金融机构的种类来看，无外乎五种基本类型，即商业银行、住宅储蓄贷款机构、抵押银行、合同制金融机构及政府公营或保证的房地产金融机构。 (1)商业银行 (2)住宅储蓄贷款机构 (3)抵押银行 (4)合同制金融机构 (5)政府公营或保证的房地产金融机构 1.3.2国外房地产金融机构 2.典型国家的房地产金融机构 (1)美国的房地产金融机构 美国是实行房地产抵押