房地产金融与保险 第3章 房地产抵押贷款.pptVIP

第3章房地产抵押贷款 3.1住房抵押贷款概述 3.1.1住房抵押贷款概念 住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款。 住房抵押贷款的特征是： (1)面向个人而不是企业或项目； (2)住房抵押贷款是与住房有关的贷款，包括购买、修葺、装修住房等用途的贷款； (3)贷款数额大，期限长。住房抵押贷款的期限一般为10~30年，最长可达40年。多采用分期付款的还款方式； (4)风险防范措施齐全。通常，贷款机构会要求以住房作为抵押财产和防范抵押贷款风险的主要手段；以各种形式的住房保险来防范信贷风险，以抵押二级市场产品创新来防范流动性风险； (5)贷款活动受到政府有关部门的严格监管。 2.住房抵押贷款的作用 (1)住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产之一 (2)住房抵押贷款是金融机构质量最好的资产之一 (3)住房抵押贷款对房地产业的发展有重要的促进作用 3.1.2住房抵押贷款运作程序 通常情况下，一笔住房抵押贷款的运作过程包括： 1.贷款申请及受理 2.贷款审查与资信评估 3.协商贷款条件 4.签订贷款合同 5.贷后管理和不良资产处置 3.1.3住房抵押贷款分类 1.美国的住房抵押贷款基本分类 经过长期发展，美国的住房抵押贷款形成了种类比较齐全、市场分割比较细致的产品组合。 (1)按利率是否变化进行划分 (2)按贷款期限划分 (3)按贷款金额划分 (4)按是否有政府优惠分类 (5)按贷款用途不同分类 2.日本金融机构住房贷款的种类 (1)按资金使用用途分类 (2)按贷款申请人的关系分类 (3)按照贷款机构的合作方区分的贷款 3.英国住房抵押贷款种类 英国住房抵押贷款与保险结合得比较紧密。保险公司不仅对借款人的还款进行保险，并在借款人因死亡、残疾等原因不能还款时代为清偿，还参与抵押贷款活动，直接运作抵押贷款资金，替借款人偿还贷款本金。 4.中国台湾地区的住房抵押贷款种类 中国台湾地区的住房抵押贷款分为政策性贷款和一般抵押贷款两类 5.中国内地个人住房抵押贷款的基本分类 中国住房抵押贷款可以按三种方式分类：按贷款用途分类、按利率是否变动分类、按还款方式分类、按政策因素影响的程度分类 3.2住房抵押贷款证券化一般原理 3.2.1资产证券化与住房抵押贷款证券化 1.资产证券化概述 (1)资产证券化的定义 所谓证券化是指金融市场上不断出现的可转让证券产品的趋势。资产证券化(asset\|backed\|securitization,ABS)是将资产收益权以证券的形式在资本市场发行并流通的过程。其中，资产是指可以为其所有者带来未来收益的有形财产或无形权利，可分为有形资产和无形资产。其中，无形资产可分为股权资产、债权资产、货币资产和其他的财产权利如工业产权、特许权等。这样，股票就是股权资产的证券化结果，债券就是债权资产证券化的结果。 (2)适合证券化的资产 ①能产生稳定的未来收益的资产 ②流动性较差的资产 到目前为止，被证券化的资产主要有： ①个人住房抵押贷款； ②商业房地产抵押贷款； ③个人消费贷款，主要是指汽车贷款及其他私人资产抵押贷款； ④各类工商企业贷款； ⑤贸易应收款； ⑥信用卡、转账卡应收款； ⑦融资租赁贷款及普通租赁租金收益； ⑧人寿健康保险单； ⑨各类有价证券组合； 2.住房抵押贷款证券化概述 根据资产证券化的定义，住房抵押贷款证券化是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。 按照不同方式，分类如下 (1)基于基础抵押贷款组合现金流处理方式的分类 (2)基于支持资产不同的分类 (3)基于证券品种发展与演变的分类 3.住房抵押贷款证券化与其他融资方式的区别 (1)住房抵押贷款证券化与房地产股票和债券的区别 ①两者的信用基础不同 ②对追索权的规定不同 (2)住房抵押货款证券化与项目融资的区别 ①资金来源不同 ②风险隔离的目的不同 4.住房抵押贷款证券化的意义 作为一种金融创新，住房抵押贷款证券化在宏观上有力地促进了金融市场效率的提高及金融分工的深化。微观层面上，也为证券化的各方参与者带来了可观的经济利益。住房抵押贷款证券化的意义主要表现在以下几个方面： (1)提高银行贷款资产的流动性 (2)促进金融产品和金融行业的深化 (3)降低融资成本 (4)提高资本利用率 (5)扩大银行的经营范围，提高其经营效益 (6)促进资金的全国性流动，使利率趋于一致 3.2.2住房抵押贷款证券化的运作原理 1.特设机构(SPV)的运作模式 特设机构是抵押贷款资产证券化交易结构的中心。特设机