房地产金融与保险 第4章 房地产信托基金.pptVIP

§4.1房地产信托、房地产投资基金及REITs 4.1.1信托与房地产信托 信托是经济生活中应用非常广泛的一种信用方式。根据我国《信托法》中的定义，信托是指“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为”。 。 4.1.2投资基金与房地产投资基金 投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。 4.2.1REITs的概念与历史溯源 1.REITs的概念 REITs是一种将按照信托原理设计、以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集多数投资者的资金交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。 4.2.2REITs的基本特征 1.流动性 2.市场价值的稳定 3.高现金回报 4.有效地分散投资风险 5.抵御通货膨胀 4.2.3REITs的基本组织形式 1.契约型REITs的组织结构 契约型REITs的基本结构由投资人(委托人、受益人)、受托人(REITs基金)和基金托管公司三方构成。 受托人按信托契约将受益权进行分割并依据法律、法规和信托契约负责REITs基金的经营和管理操作，同时又委托基金托管公司负责保管基金、资产。契约型REITs的组织结构如图4\|6所示。 2.公司型REITs的组织结构 公司型REITs的组织结构由投资人、REITs投资公司(委托人、受益人)和基金保管公司(受托人)几方构成。 图4\|7公司型REITs的组织结构 对于公司型REITs来说，既可以向房地产开发企业贷款获取利息收益，也可通过直接参与管理物业经营获取租金收益和资本利得，各种收益的组合以分红的形式返还给投资人或其指定的受益人，其运作模式如图4\|8所示。 图4\|8公司型REITs运营模式 3.契约型REITs与公司型REITs的比较 契约型REITs与公司型REITs的比较见表4\|1。表4\|1契约型REITs与公司型REITs的比较 图4\|9反映了美国REITs的一般运作结构，从图中可以看出，在采用内部顾问模式时，REITs基金公司负责基金的日常管理和运作，并将收益以股利的形式支付给股东(投资人)。 图4\|9美国的REITs运行结构 4.2.4REITs的种类 1.按投资业务分类 按照其投资业务的不同，REITs可以大致分为：权益REITs(Equity REITs)、抵押REITs(Mortgage REITs)和混合REITs(Hybrid REITs)等3种类型。 2.按持有期限分类 根据REITs的持有时间长短，可以分成有限期REITs和无限期REITs。 3.按信托性质分类 从信托性质来看，REITs可以分为UPREITs和DownREITs。 美国REITs为实现其自身利润最大化的目标而不断在市场机制的作用下进行自身的调整，先后形成了不同形式的REITs，美国UPREITs的组织结构如图4\|10所示。 图4\|10美国UPREITs的组织结构 4.2.5REITs与其他类似制度的比较 1.REITs与房地产投资基金 2.REITs与不动产有限合伙 图4\|12RELP基本组织结构 RELP制度依据发行规模、投资不动产的种类和是否公开交易可分为公开型REIP、私有型RELP和上市型RELP。 (1)公开型RELP (2)私有型RELP (3)上市型RELP 3.REITs与土地信托 4.REITs与单位投资信托 图4\|13单位信托的基本组织结构 4.3REITs的运作模式 4.3.1美国REITs的运作模式 1.REITs的基本运作模式 2.伞形合伙UPREITs的运作模式 伞形合伙UPREITs的运作模式如图4\|15所示。 图4\|15伞形合伙UPREITs的运作模式 4.3.2亚洲国家和地区的REITs运作模式 1.日本不动产投资信托 J\|REITs的组织结构如图4\|16所示。 图4\|16J\|REITs的组织结构 (1)公司型J\|REITs 图4\|17公司型J\|REITs运作流程 (2)契约型J\|REITs间接型与直接型 契约型J\|REITs的运作流程如图4\|18所示 图4\|18契约型J\|REITs的运作流程 2.韩国REITs的运作模式 韩国1997年发生了经济危机，房地产市场也出现了不规范的现象，出于规范市场的目的，同时也为大众提供投资房地产的机会，韩国于2001年通过了《REITs法》，开始发行REITs。韩国的REITs分成三类:第一类是广义REITs