珠峰国际物业发展建议报告-3.pptVIP

楼宇平面布局建议1——板塔结合，类板式结构 优点： 保证大户型正南正北，南北通透 较小户型全部朝南，主卧舒适，通透 在景观效果较好的位置，端头结合1梯3户设计，有效提高容积率 板楼户型正南正北，南北通透；塔式大部分户型朝南。 楼宇平面布局建议2——1梯4户塔式结构 优点 板塔结合，增加面积，解决大进深问题 可以结合赠送入户花园 电梯间可通风采光 在南部景观比较好的位置 楼宇平面布局建议3——1梯5户 楼宇平面布局建议3——1梯7户 高层住宅楼宇单元过多、过长的处理方法——空中联廊，给予客户私家领地的尊贵体验 石家庄市场户型现状——心海假日 石家庄市场户型现状——东方观邸 石家庄市场户型现状——尚乘源 石家庄市场户型总结：高层住宅产品以实用为主，兼顾舒适性；缺乏领先市场的创新元素 塔楼设计，1梯多户； 基本功能完备，部分户型出现异型空间； 设计270度大落地窗，增强采光； 少量凸窗形式的附加值赠送 本项目产品户型设计总体原则 本项目户型设计总结——价值点分配 必备赠送凸窗设计点：凸窗，尽量在卫生间做凸窗，可以局部放大空间感 复式户型中，露台为必备设计点 板塔结合设计，1梯4户；保证小户型朝南的采光、观景效果 设计270度大落地窗，强化观景效果，增强采光； 标杆产品研究——楼王 本项目楼王建议一期展示，成为项目的亮点 如项目南侧地块一起启动，包含了价值最高的中心公园南侧地块，因此，具备一定的楼王展示条件 楼王的位置放在景观价值最高的地块C 在后续销售时作为样板房展示出来，暂时不销售 制造新闻热点，提升项目知名度 建议： 户型面积150-200平米 拥有中心公园与组团园林的最佳资源 私密性强，位于社区中私密性最好的位置 户型舒适度为主，甚至是奢侈型户型设计 楼王可以按照客户需求定做 高层建筑较常用建筑风格：体现高档形象特征 北方城市高端楼盘建筑风格：现代感较强，线条简单、清晰 风格以现代都市风格为主 色调：浅棕色或黄色，调性沉静 外立面造型：通过增加线条或采用弧形阳台与窗台丰富立面 本项目建筑外立面建议原则 本项目建筑风格建议——体现现代、简约、明快的调性 本项目外立面材料——建议使用面砖，易于在石家庄的气候条件下，保持高档形象 目前石家庄主流楼盘外立面以涂料为多，由于本地气候的原因，灰尘较多，雨天过后，对外立面影响较大 通过消费者调研，多数由于上述原因，认为涂料外立面不能体现楼盘档次 与水榭花都形成对比，突出本项目品质 外立面设计细节 立面设计——屋顶设计 二、屋顶设计的原则。 屋顶标识感很强，但要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装。 本项目建筑高端高于周边的多层楼盘，屋顶的造型能够突出本项目整体形象 本项目商业价值分析：沿街面总共长约1100米，可建设商业面积在2万以上 1、分析项目沿街商业价值，如图示 北侧地块一同考虑。 2、剩余沿街面长：1100米 260*2+120+135*2+145 其中北侧地块：540米 南侧地块：560米 3、已建商业面积5952平米 小结： 按照进深15米考虑，如果仅做一层商业的话，商业面积达到16500平米，社区整体商业达2万平米 本项目商业功能分级——分为3个层级，服务对象有所不同 社区风情商业：建议仅在珠峰大街主入口设置风情商业街，不建议建设过多内街 1、市场结论 通过对开发区社区商业的调研，社区商业形态以底商商铺为主，且多为一层，沿街商业的租金较高，在30-50元/月/平米 社区风情商业租金较低，一般在15-20元/月/平米，为保持社区形象，对业态有所控制 2、成功的大盘社区商业经验借鉴 社区风情商业对外辐射力较弱，经营困难，规模不宜过大，对回现要求不高，先期以租为主，目的是营造人气，成熟后在进入销售。 社区内部的风情商业街多为开放型，对外经营，需要协调商业开放性与居住私密性。 3、对本项目商业的综合建议： 不建议建设较多的社区内部风情商业街，一方面内街商业经营困难，成活率不高；另一方面，商业要求开放性与社区组团管理的相对封闭性不相一致，容易产生物业管理方面的矛盾，对社区业主产生不良影响 尽量用尽沿街面，算上已经建设的商业，本项目总体商业面积在2.6万平米 北侧地块沿湘江大道一侧，可做2层商业 北侧地块南向沿街部分做2层商业，部分做1层商业 总体商业：2.6万平米 其中： 集中式商业6000平米 社区风情商业2000平米 公园经营商业1800平米 住宅底商10200平米 已建 成商业6000平米 开发区商业现状——社区商铺为主，缺乏大型集中式商业、中高端餐饮 开发区教育、商业配套比较缺乏，购物不方便。希望有24小时便利店，如36524店，菜市场。我们一般在市区购物。