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金融机构如何应对房地产市场发展变化 　　摘 要:面对房地产市场蕴涵的巨大商机和潜在风险,本文以包头市的具体情况为基础,通过深入剖析包头市房地产市场发展变化#65380;原因及趋势,探寻金融机构的应对策略#65377; 　　关键词:金融机构;房地产市场;策略选择 　　中图分类号:F832.45文献标识码:B文章编号:1007-4392(2006)09-0052-03 　　 　　一#65380;包头市房地产市场运行的基本情况 　　 　　(一)房地产市场开发建设总体情况 　　1#65380;投资主体的多元化与融资渠道的多样化#65377;截止2005年底,包头市的房地产开发企业已从1990年的5家增加到206家,企业的规模也有较大的发展#65377;包头市的房地产开发企业以内资和民营为主,并呈现出国有企业逐年减少,民营企业#65380;股份制企业不断增加的态势#65377;目前共有约30家外埠企业落户包头,通过融资#65380;合作开发,直接开发等多种方式参与包头市的房地产开发,形成了投资主体多元化与融资渠道多样化的格局#65377; 　　2#65380;房地产开发投资增幅趋缓#65377;2005年包头市完成房地产投资30.99亿元,与2002年#65380;2003年和2004年相比分别增长了100%#65380;73.03%和4.1%#65377;包头市的房地产投资额在经历了几年的大幅扩张后首次出现平稳增长的迹象#65377; 　　 　　(二)房地产市场供需情况 　　1#65380;市场供需两旺,价格继续攀升#65377;2005年全市房地产开发建设规模达到377.12万平方米,比2004年增长24.3%,继续保持强劲发展的势头#65377;近年来,随着包头市经济的快速发展和居住环境的日益改善,居民对住房的有效需求进一步扩大#65377;2005年全市新建商品房销售成交12217套,成交面积106.36万平方米,成交金额14.93亿元,分别比2004年增加了8.51%#65380;3.75%和22.47%#65377; 　　2#65380;供给结构与需求结构#65377;2005年包头市房地产开发建设的住宅规模为278万平方米,比2004年增长18.8%#65377;其中高档商品房15万平方米,普通商品房217万千方米,经济适用住房46万平方米,占总规模的比例分别为5.6%#65380;77.9%和16.5%#65377;2005年包头市的住房供应虽然仍以普通商品房和经济适用住房为主,但高档商品房的建设规模???占比呈快速增长态势,经济适用住房的建设规模和占比下降幅度较大#65377; 　　在需求结构中,包头市房地产市场的消费性需求比重大,投资性需求比重较小#65377;据调查,在2005年购买住房的人群当中,以投机#65380;投资为主要目标的人数占比不到10%,满足生活居住需要的人数达到90%以上#65377;在销售客户中,以本地客户为主,非本地客户的比例很小#65377; 　　 　　 　　(三)金融机构对房地产业的支持情况 　　1#65380;金融机构对房地产企业贷款减少#65377;受国家宏观调控政策的影响,包头市的金融机构提高了房地产企业贷款的准入门槛,同时还加强了对商用房贷款的风险管理和回收力度#65377;截止到2005年12月末,金融机构对房地产企业自营性贷款余额为3.54亿元,仅占当年房地产投资总额的11.42%#65377;由于民间资本的大量进入和利用商品房集资#65380;预收款#65380;收取定金等形式筹集的资金大量增加,包头市房地产企业对金融机构贷款的依赖程度逐步下降#65377; 　　2#65380;个人住房贷款创历史最高水平#65377;在减少对房地产企业贷款的同时,包头市的金融机构加强了对个人购房的支持力度#65377;截止2005年12月末,包头市金融机构自营性个人住房消费贷款的余额为20.87亿元,与2004年同期相比增加了5.27亿元,增幅达到33.78%#65377;包头市2005年年底个人住房消费贷款的户数累计已达到9328户,创银行支持个人住房贷款的历史最高水平,个人住房贷款户数已达到商品房销售数的80%以上#65377;以上数据表明,包头市金融机构的信贷支持方向已由房地产开发企业转移到个人消费领域#65377; 　　 　　二#65380;包头市房地产发展现状的分析 　　 　　(一)投资继续增长但趋势变缓的原因 　　投资增长趋势变缓的原因主要有三点#65377;一是房地产开发企业的利润率虽然仍保持较高水平,但利润的绝对数值近年来却呈下降趋势#65377;二是经过几年连续上涨,住房均价目前已涨至1420元,已接近或达到当地居民的心理承