东莞南峰地产碧水天源Ⅲ期整合推广策略.pptVIP

碧水天源Ⅲ期06-07年度整合推广策略 感谢南峰地产再一次给予机会，三一解构感到十分荣幸。 通过前段时间的合作，发现贵司工作效率特别突出。故不啰嗦了，节约时间起见，我们直接进入主题。 提案总纲 一、项目现状（别墅：雍景峰；洋房：翠湖湾） 二、推广策略（发现问题、分析问题、解决问题） 三、命题作文：成熟系列 四、南峰地产品牌整合建议 一、项目现状： １、产品为碧水天源三期； ２、别墅“雍景峰” 80套，还有一半左右400平 　　米以上大户型未售，06年8月份交楼； ３、洋房“翠湖湾”359套大部分已售完，留下 　　的基本上可以顺销完， 06年６月份交楼。 小结：依实际情况，“翠湖湾”可以顺销完，故在下面的方案中，我司将重点对别墅“雍景峰”进行策略整合建议。 二、推广策略 发现问题：400平米以下别墅大部分售完，而400平米以上销售不畅。如何解决？ 分析问题： 大户型为什么相对销售不畅？可能的原因如下： １、中央景观还没出来，要到８月份； ２、大户型别墅总价较高，市场可接受的客户少； ３、对碧水天源社区认同不够，还在等待其它； ４、广告的宣传力度不够，没有煽动市场； …… 小结：原因是多方面的，建议加紧工程进度，再深度挖 掘产品卖点，扩大宣传力度，煸动市场，促进销售。 再谈一谈地产“圈层营销”—— 随着房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”， 即：公司品牌 + 资源整合 + 差异化的营销方式成为了房地产销售的利器。 圈层营销 “物以类聚 人以群分”。房地产营销模式的选取，其根本则在于客户 圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在 消费意识、经济条件、文化、审美、生活习惯和品位等方面有诸多 相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多 合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一个特殊的圈层。 ▲对特定圈层人群的特性进行全方位剖析，以匹合其消费行为和习 惯的营销模式促成交易。 目标客户圈定： 以“雍景峰”为半径的圈子里都是些什么样 的人？ “国际主流生活社区”，从瑞峰代理给碧水天源的项目定位 可以看出，它是一个大朗的最高尚社区，住在里面的人非富 则贵，而“雍景峰”更是。从踩盘项目一、二期时，业主门口 停放的宝马、大奔、凌志等高档车也可以认识到。 他们是哪些人？ 1、大朗及周边（如寮步）等企业主（尤其 是毛纺织企业） 2、政府高官、各村村官：如村长、书记 3、台资、港资企业高层； 4、大朗银行界、金融界人士； 5、外企中高层 …… 他们是中国的新一代富豪。 他们需要身心解放，需要对天空与湖水和森林的占有， 他们经常参加高尔夫等高尚活动，出入高尚地方； 他们不骄奢淫逸，追求返朴归真的雅居； 他们喜欢被追棒，喜欢排场，但又喜欢神秘，不被打扰； 他们不断追求对自己的社会身分属性或阶层的维护、巩 固和提高。 …… 目标群选定，接下来关于项目，我们如何对他们说？对他们说什么？在哪里去对他们说？ 解决问题：关于“雍景峰”大户型产品的卖点（说什么）  1、大户型（一种身份的证明） 2、地处碧水天源的最高处，风水极佳（可堪舆） 3、最好的中央园林景观(十字景观带) 4、更大的私家园林 …… 怎么说？ 中央景观 大户别墅 碧水天源Ⅲ期“雍景峰”压轴珍品限量推出 原因：把别墅的“中央景观”和“大户”的禅居真意说出来， 提升项目的档次，突显产品的尊贵性。 另一种方式：赋予大户型别墅另一种名称进行推广 １、CEO领地 ２、CEO公馆 把“大空间　大人物”大户型别墅的尊贵性和“和而 不同”从名称上表现出来，勾起目标客户的购买欲。 发掘大户型另一种用途 生活PARTY　大户商务别墅 意即卖给部分企业主，让其作为年终或重要节假日 宴请企业中高层管理人员之用。 深入挖掘大户型别墅的用途，勾起目标客户住大户型别墅的需 求和欲望，从而促成销售。 关于媒介（到哪里说）  利用“圈层营销”法则，在别人高声叫卖的同时，保持 低调，针对目标客户接受信息的途径和方式，以专业 刊物和兴趣性刊物为主，降低大众媒体的投放： 1、广告牌、主干道路旗 2、专业纸媒：深圳航空杂志、《商业周刊》、《经济观察报》 3、电台、电视（凤凰台、大朗电视台） 4、大朗星级酒店大厅 5、东莞日报、南方周末 6、峰景高尔夫大厅、大朗港商协会会刊、台商协会会刊 …… 明信片或DM直邮——追忆似水年华 明信片，雍景峰目标客户童年抹不去的美好记忆。 建议对目标客户不定期寄送精美明信片，明信片上 图片采用雍景峰或碧水天源实景，勾起目标客户童 年的回忆。 利用老业主的口碑营销  “圈层营销”、“窄众传播”都明确了口