世联2010合肥皖投近城市中心区域改造项目营销策略总纲.ppt

大势研判 第一类顶级豪宅： 绿城翡翠湖玫瑰园 绿地内森庄园 第二类城市豪宅： 万达城市广场 万科金色名郡 华润万象城 第三类豪宅： 恒大华府 学府名都 融侨天俊 华地紫园 天下锦城 皖江城市带发展目标： 一是综合实力明显提升2015年地区生产总值比2008年翻一番以上，人均地区生产总值超过全国平均水平； 二是产业结构优化升级； 三是公共服务日趋完善； 四是人居环境更加良好； 到2020年，示范区成为全国具有重要影响力的城市带。 以合肥、芜湖为核心产业布局： 皖江城市带构建“一轴双核两翼”的产业格局 “一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山沿江六市； “双核”指合肥、芜湖； “两翼”指滁州和宣城两市 合肥城市聚集效应，将吸引省内其他城市客户前来置业，产生大量市场需求 本体分析 竞争分析 定位中国顶级别墅，以联排为主，共计180套，与天下锦城洋房竞争不大 政务区城市稀缺联排别墅，仅53席，69-136平米高层产品，新政后陷入滞销状态 产品户型PK:本项目的产品设计舒适性更高，户型面积实用性更强，4+1产品力直接挑战联排别墅 功能：（价值点） 本项目为4房3厅3卫，2层，大开间 中央宫园为4房2厅3卫，3层，相对狭长 面积 本项目：208平米 中央宫园：230平米 产品户型PK: 中央宫园三房产品明显优于本项目，赠送面积较大，带空中花园，可三房变四房 功能：（价值点） 本项目为3房2厅2卫，双阳台 中央宫园为3房2厅2卫，空中花园可三房变四房 面积 本项目：119㎡ 中央宫园：117㎡ 融侨集团合肥首个高档住宅项目，6+1电梯洋房产品与我项目4+1产品存在直接竞争 产品户型PK:本项目的户型舒适性高，标准层产品设计理念不同 功能：（价值点） 本项目为4房3厅3卫，2层，大开间 融侨天俊为7房2厅2卫，带地下庭院，有影音室、茶艺室，但标准层略微狭长 面积 本项目：208㎡ 融侨天俊：203㎡，其中地下部分61平米赠送 华地学府名都项目作为临近区域版块的明星楼盘，将对我项目全系产品线构成直接竞争 产品户型PK:本项目户型功能全齐，赠送面积大，具有挑空客厅设计，学府名都户型设计尺度更加阔绰 功能：（价值点） 本项目为4房3厅3卫，2层，大开间 学府名都为4房2厅2卫，主卧、客厅大开间、带电梯 面积 本项目：208平米，赠送面积较多 学府名都：180平米，赠送面积少 产品户型PK:本项目户型功能全齐，南北通透，户型方正，学府名都赠送面积较多 功能：（价值点） 本项目为2房2厅1卫，双阳台 学府名都为2房2厅1卫，双阳台 面积 本项目：90平米 学府名都：87平米 黄潜望板块的城市豪宅项目，地段、产品、强大品牌是万科金色名郡的优势 产品户型PK: 本项目的户型方正，设计更合理、紧凑，万科产品相对奢华 功能：（价值点） 本项目为3房2厅2卫，双阳台 金色名郡为2房2厅2卫+花园，双阳台 面积 本项目：119㎡ 金色名郡：118㎡ 产品户型PK: 项目的户型客厅开间大，户型方正，设计更合理，舒适度高，产品力整体高于该项目 功能：（价值点） 本项目为3房2厅2卫，双阳台 琥珀新天地为3房2厅2卫，双阳台 面积 本项目：119㎡ 琥珀新天地：121㎡ 产品户型PK:本项目洋房和内森庄园联排别墅，不是同一类型产品，可比较性不强 功能：（价值点） 本项目为4房3厅3卫，2层，大开间 内森庄园5房4厅5卫，属顶级豪宅产品 面积 本项目：208㎡ 内森庄园:280㎡ 客户分析 一品漫城案例启示： 价值挖掘：核心属性定位将成为项目推广定位的基础 策略模型：合理把控营销节奏，通过豪宅的“4S营销策略”把项目的价值传递给目标客户 4S营销策略总图 现场展示中心——售楼部气派、独特、精细的售楼中心,充分体验项目高贵品质 对于模型，除了项目模型外，还应该设置区域模型，以便向客户清楚传递项目的地段价值； 模型除了能够表明普通的楼盘信息外，还需加以光色的变化，充分体现项目档次； 样板房展示 ——注重客户关注的传统豪宅工艺,突出艺术、定制和英式贵族元素 智能化展示——结合客户使用便捷性,强化其简单而科学功能,避免过多“科技产品”堆砌 提高项目智能化元素是为豪宅产品增值的重要砝码； 营销阶段需要令客户充分感受、试用智能化产品，避免只出现简单的“设备展示”； 太阳能路灯系统、双联供、Low-E玻璃、家庭智能化系统等均可作为作为项目亮点展示。 专属定制展示“处处显个性，无处不定制”项目展示充分体现专属元素，令客户感受到尊贵 服务攻略1：销售服务销售过程中处处令客户感受到尊重、体面 ACTION1：设立“销售管家”岗 销售管家是客户面对的第一位销售线的服务人员，是销售队伍的第一窗口； 销售管家接触客户后第一时间协调接待时间、人员、日常事务处理等功能