2011年南山相城项目营销推广报告6.pptVIP

* 客户群体不仅仅局限于区域内，我们要挖掘周边乡镇的潜在客户的，在周边市区客户我们主要结合博思堂及网络资源，周末做看房团、定期在乡镇各大集中地点举办路演、派单、驻点。 拓展方式3——挖掘其他区域客户及苏州外区域客户 4、精准渠道——现场销售把控 STEP1：业务代表接待初访客户，了解需求；介绍项目基本信息 STEP２：销售主任跟踪客户，需求对位；提供专业户型、产品比较 STEP３：专案经理约谈客户，需求释放。讲解新政、信贷等置业解决方案 经理人卖楼体系 □ 团队培训： 以多年服务经验，让业务代表迅速理解项目理念，熟悉项目各销售流程及卖点梳理，快速融入团队。 □ 进场业务代表自身客户梳理： 经验丰富的业务代表自身高端客户的名单梳理，运用业务员与客户良好的关系及客户自身人脉，拓展项目来人。 □ 南山老业主、老客户的再开发： 对于南山老业主、老客户由业务代表和销售主任维护关系，为其提供奖励措施，并针对饭局营销等宣传推广节点及时告知，促进老带新。 营销推广体系 导入客户 打动客户 品牌策略 媒体策略 活动策略 渠道策略 展示策略 业务执行 团队构建 推案策略 阶段执行 首开定胜，分期控利营销 面市爆棚 脉冲推售 制造抢点 售赠组合 销控为王 首次公开以高品质、低总价吸引人气，保证首次开盘爆棚，为后期推盘做好人气储备。 根据工程进度（3万方政府要求）及产品户型合理搭配陆续调控推出。 每个批次房源推出时，人为制造抢房热点，不断放大，形成每期核心卖点。 将汽车位和自行车位等传统去化难点以搭售的形式加以解决，增加开发商利润。 随时根据市场及回款要求等变化调控房源、价格、每期推案策略及节奏。 18 1 3 4 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 2 5 2011.11初 2012.4 2012.7 2012.10 总销创造：约20亿 开盘销售3.2亿 开盘销售3.4亿 开盘销售3.7亿 开盘销售3.9亿 331套 32428㎡ 总销4亿 332套 36659㎡ 总销4.9亿 347套 36934㎡ 总销5.3亿 260套 34888㎡ 总销5.6亿 整盘分4次推售，目标去化周期为18个月 第一批 第二批 第三批 第四批 2013.5清盘 暂定 每批次推出考量 第一批次 预售证取得时间为11年10月底，暂定开盘时间为11年11月初，具体根据预售证取得时间，第一时间推出。 时间方面 综合考量 一批次(8#、10#、14#、15#)共331套 ，房源沿马路，位置一般，但是项目对外的形象的展示区域，户型配比以小户型为主（80-90㎡占75%，120-130㎡占25%），能够有效的控制总价，迎合限购令下刚性需求，迅速抢占市场，占有引爆销售的先决条件。 注：考虑到限购令影响，根据项目蓄客时间，此批次推出331套房源相对保守，具体推出数量及户型根据实际客户积累量在首批可拿预售证房源中做调整。 10 14 15 8 第二批次 考虑到春节传统淡季的因素，二批房源的蓄客时间主要为二、三月，故暂定二批房源推出时间为12年4月。 时间方面 综合考量 二批次(4#、7#、11#、16#)共332套，位置较第一批次好，7#本身就是样板示范区的展示楼栋，11#、16#楼间距大，增加了11#楼140平方米大户型的房源，4#位置、户型配比都很中庸，属于进可攻、退可守的搭配。 注：具体推出数量及户型根据实际客户积累量在可拿预售证房源中做调整。 4 7 11 16 第三批次 距离上批次推出时间2-3个月，在市场进入传统淡季七、八月时，暂定在12年7月推出三批次房源消化2-3个月的蓄客。 时间方面 综合考量 三批次（2#、5#、9#、13#、18#）共347套：2栋多层、3栋小高层的房源搭配，此批房源的优势在于项目有新的形象面的产品，能为项目提升档次形象、加上实景样板的呈现，更能为项目加分，在价格上会有突破，多层的高端形象带动小高层的去化，为项目创造更多的溢价，同时也是测试不同产品在市场上的接受度。 注：具体推出数量及户型根据实际客户积累量在剩余楼幢中做调整。 2 5 9 13 18 第四批次 距离上次推出3个月，同样蓄客时间为3个月，九、十月为传统房地产旺季，暂定四批推出时间为2012年10月。 时间方面 综合考量 四批次（3#、6#、12#、17#）共260套：12#绝对是高层中的楼王位置，景观好，面积大，应该是小高层收官作的价格标杆。 注：具体推出数量及户型根据实际客户积累量在剩余楼幢中做调整。 3 6 12 17 推售批次及时间 总建筑面 （㎡） 推售幢号 推售面