如意金水湾项目策划方案.pptVIP

目标客层 目标客层 四、广告总精神及其拟订依据 作为宁兴集团开发的“日月星城”项目的姐妹篇（两者相距不到2公里，距离天一广场不到3公里），“如意金水湾”是目前宁波市区三江版块中又一亮点楼盘。 作为三江版块中容积率最低的项目之一，“如意金水湾”无论在小区环境还是在生活配套上都比日月星城更趋完善和舒适。其物业类型以多层为主，小高层也只做到9层，是目前宁波市区罕见的低密度高品质住宅小区。随着市政府对三江六岸环境、道路的优化整治工程的实施以及环城南路的改造，如意金水湾已成为宁波市区极具居家投资价值的低密度景观生态社区。 准备期（2003.5—2003.9） 广告策略 目的：在预热阶段，初步树立楼盘形象，完成社会大众对项目的初步 认知过程。同时，保持适当神秘感，引发大众的探询心理。 户外广告（大型广告牌、灯箱、车体广告） 报纸广告（形象广告、软性缮稿） 电台电视台（专栏节目或整点投放） 网络互动广告 另，设计宣传海报，制作楼盘的VCD光盘，拍摄电视宣传片等。 销售策略 以宁兴集团各楼盘的业主作为首批内部预定的对象（特别是日月星城的业主） 针对性地在文化素质较高及社会影响力较强的企事业单位做内部预定 在开盘前三周策划举办开发商与预定客户的双向交流会 制定预定的销售策略和初步价格策略 制定预定方案：采用优先预定顺位法，并要求客户在指定银行存款一万元，凭银行存单订房。 开盘期（2003.10——3003.11） 广告策略 目的：以主流媒体为主，以“高频率、多媒体”的方式力求在开盘前后5个月 保持足够高的市场提及率和知名度。 报纸广告（以楼盘形象诉求为主，辅以地段诉求、楼盘品质诉求） 电视广告（黄金时段插播，维持2到3个月的时间；电视专栏节目） 电台广告（整点，高频率播出；专题形式或访谈形式） 房交会（受非典影响，房交会可能推迟至10月黄金周） 户外广告（辅助媒体，户外大型广告牌；以横幅的形式渲染销售气氛） 外地宣传（如慈溪、余姚、象山、奉化等地宣传方案的制定，可视内部 预定情况再做考虑） 销售策略 举行开盘酒会（可在报社展示会议厅举办），通过媒体炒作现场旺销的气氛。 通过优惠手段或有奖认购方式（在当月以前购房的客户有机会抽取一辆polo）将客户集中起来营造现场爆棚脱销的气氛。 由于前阶段的客户大多为文化层次较高收入较丰的社会知名人士，因此可发布证言广告，对社区的人文环境进行诉求，提高物业档次。 务必通过广告和销售的炒作使楼盘在2003年至2004年度成为市场上的著名楼盘，树立其在宁波市场南部版块中的领袖地位。 如果第一批单位销售情况较好，就应立即推出第二批单位并在价格上有一个明显的提升，以提高投资者的积极性，通过客户来炒作楼盘。 强销期（2003.11——2004.1） 广告策略 目的：前期广告效应已经显现，社区主题概念已经深入人心；但市场新鲜度已不足。抓住客户购房理性心理，诉求点以产品细节和服务为主，以得到市场的持续认可。 报纸广告（产品及产品细节为主要诉求点，理性诉求方式） 户外广告（及时根据销售的进展情况更换主题画面，选址的调整） 电视广告（根据销售情况调整播出时段和频率） 促销广告（以报纸为主要媒体，根据销售需要适量推出直接促销广告） 直投广告（找准目标客户，进行一对一针对性强的DM单投放） 销售策略 针对已购客户开展“大家好”奖励计划，奖励并鼓励他们将项目推荐给周围要买房的客户。 每月举办一次系列SP 活动，如业主与物业公司的双向交流会。让客户在入住之前就体会到开发商对人的尊重和良好的服务，并在入住前让客户参与物业管理提议，增加产品的满意度，并形成口碑宣传。 对外围市场的拓展。以慈溪为例，可通过对已购客户进行宣传，提高其投资积极性，同时在宣传推广上加以配合，拓展消费群。 强销期： 续销期 容积率分析 从容积率分布来看，12个项目有9个超过2.0以上，仅有1个小区低于1.5。说明江东区未来供应楼盘将以小高层或高层住宅为主，江东城区的多层住宅供应将趋紧缩之势。这对于金水湾项目的多层住宅的去化 十分有利，但是由于小高层与高层的供应量逐渐增加。对于项目的小高层去化会带来一定的客户流失的影响。 江东区即将公开发 售项目（一年内） 建筑面积分析 从各项目的体量看,58%的项目总建筑面积在4万平方米以下，4至8万平方米的楼盘有三个，超过8万平方米的楼盘为二个。但是这二个项目 的容积率都在1.5左右。与贵司如意金水湾相近,且产品类型相似。关注它们未来市场表现状况,对于我们项目的定价策略有十分重要的意义。 江东区即将公开发 售项目（一年内） 江东区未来一年上市楼盘一览表（一） 6 5 4 3 2 1 序号 04年初 4 1.8316 0