当前经济形势下房地产业何去何从—08楼市解码.docVIP

当前经济形势下房地产业何去何从 ——08楼市解码 2008年将近尾声，但是各类事情却层出不穷；2008年楼市也是个多事之秋，涨价、降价、新政、新品等等各种层出不穷的人和事。未来怎么样，房价还会不会下跌，市场走势怎么样，政府会不会继续出台救市等等；关于后市，无法做出完全准确的预测，只能对过去一段时间所经历的事进行总结分析，做好自己应该做的，才能有准备，才能够应对突发的状况从困境中周转过来。 插图1 一、国际经济局势及中国经济的影响 以美国次贷危机为导火索，全球金融风暴一触即发，全球经济骤然间由流动性过剩转变为流动性不足，全球列国发起救市。全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济也很难独善其身，正面临经济下行的严峻局面。我国总体形势是好的，经济保持较快增长，金融业稳健运行，我国经济发展的基本态势没有改变。由于我国金融并未完全开放，因此此次国际金融危机对我们的影响有限。 国内外经济环境日益趋紧，使得现阶段经济走势发生了逆转性的变化，由07年的“低通胀、高增长、高利润”时代进入到现在的“高通胀、保增长、适度利润”时代。 二、当前经济形势下房地产市场特征 在当前经济形势下房地产市场所表现的特征主要有以下七点： 1、政府救市，但二套房难松 继20余个地方政府救市后，中央政府也最终拉开了救市的序幕：降低银行存款准备金率及利率、减免相关税费、鼓励居民买房等。但在另一方面，银监会则多次强调这次利率等方面的优惠只限于首次购买普通住房，对第二套房仍然看紧，而商业银行对出台房贷或者持续观望或者紧急叫停。 因此，在国际金融风暴、经济下滑预期、政府进一步救市预期、资产缩水、楼市滞胀等因素的综合作用下，我国房地产持续一年的观望氛围日渐浓厚，且在近期内难以逆转。 2、房企IPO、募资、并购、资源整合、购地 受困于行业萎缩、销售停滞、信贷收紧、股市下滑等负面因素的影响，房地产企业今年资金链日趋紧张，IPO、募资、并购、资源整合、购地等成了今年楼市的热门话题。当然，其中有成功，但也有失败。 IPO：深圳卓越集团将择机赴港上市，高德置地、中国华南城今年第三季度赴港上市，浙江金都正式启动上市，人和商业香港成功上市，华侨城控股将公开发行不超过10 亿股股份，实现华侨城集团主营业务整体上市。 募资：目前金都集团正在加紧做私募，引进战略合作伙伴，所以融资额亦没有确定。深振业欲配股集资12 亿元。 并购：华润置地以92.1 亿港元收购母公司地产。鲁商集团不少于5 亿元重金成功入主ST 万杰。 整合：万科发力项目资源整合。自去年年底，万科开始了叫空策略，而自2008 第二季度以后，就掀起了收购大战。其中在深圳、天津、宁波、东莞等城市共获得5 个项目。 购地：融科智地积极拿地，今年1 月2 日，融科智地以近7 亿的价格拍得北京亦庄项目。去年年底，融科智地竞得融科信息中心B 座地块，地价约为7 亿元。过去半年，融科智地用于拿地的资金或已超过20 亿元，新增土地储备约100 万平方米。 3、外资看好中国经济，加速投资内地房地产 全球机构投资者将有4 成资金投向亚洲房地产，而中国市场正处于快速发展之中，特别是其私营房地产板块。印度尼西亚第二大财团力宝集团，拟于未来五年内，斥资100 亿美元，投资亚洲区内地产项目及进行收购，目标包括零售、住宅、医院及酒店。新加坡嘉德置地集团和中信信托联合声明称，这两家公司在中国成立了一个5 亿元人民币的房地产私募基金，投资中国的商业园区，称为CiticCapitaL and Business Park Fund。 4、市场上消费者观望气氛浓厚，对后市信心不足 目前市场上楼盘平均开盘销售率在35%左右，甚至有部分城市出现零成交纪录。而从救市的20余个城市来看，新政颁布后的成交量并没有明显上升，反而下跌，楼市观望气氛日浓，后市压力趋大。 5、房地产中介机构逆市扩张、IPO、并购、降中介费救市 公众房网被豪世沃德收购 ，杭州首个房产中介退市。公众房网是杭州真正意义上的第一家房产中介，然而这个杭州二手房中介的“鼻祖”，日前却被杭州另一家中介豪世沃德悄悄收购，在此过程中，不仅所有的门店和人员资源被整合进新公司，而且在豪世沃德最新的品牌资源整合中被雪藏。中介公司降低收费标准和此前的开发商对楼盘促销打折一样，与近期房地产市场不景气有关。 6、土地市场成交平淡，地块多以底价成交，流拍持续 北京二季度土地供应遇窘，49幅地块无人问津。今年1到6月份，南京共有31幅地块公开拍卖，其中底价成交25幅，流标3幅。深圳一周之内流拍6块地。继4月8日5块地流拍4块之后，11日，深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍，3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。东莞土地交易持续遇