新时代广场营招商推广方案123.docVIP

新时代广场招商推广方案 目 录 第一章、 写字楼的分级标准………………………………………………………………… 第二章、 成都市甲级写字楼市场介绍…………………………………………………… 成都市甲级写字楼发展回顾………………………………………………………… 成都市甲级（含顶级）分布特点……………………………………………………… 成都市甲级写字楼租金、售价走势及空置率情况………………………………… 第三章 新时代广场项目介绍……………………………………………………………… 新时代广场开发商简介、开发背景简介、本次出让标的概况…………………… 新时代广场周边区域介绍………………………………………………………… 新时代广场物业配套介绍………………………………………………………… 第四章 项目的市场调研…………………………………………………………………… 成都商务写字楼调查分析…………………………………………………………… 项目周边竞争调查…………………………………………………………………… 第五章 项目的SWOT分析…………………………………………………………………… 本案的优势分析……………………………………………………………………… 本案的劣势分析……………………………………………………………………… 本案的机会分析……………………………………………………………………  新时代广场项目推荐方案 目 录 第一章、写字楼的分级标准 对于写字楼的分级，国家尚未出台统一的评级标准，行业内参照星级酒店的硬件及软件评级标准提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则。 甲级写字楼：在硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A 级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40 秒，中央空调为二/四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准，物业管理多由国际性的物业管理公司来负责。如开行国际广场、时代广场、冠城广场、川信大厦等。 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A 级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40 秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。如国信大厦、凯乐广场、外贸大厦等等。 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，配备有基本的通讯设施及提供普通办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。多为旧办公楼改造和酒店改造的项目。 第二章、成都市甲级写字楼市场介绍. 第一节、成都市甲级写字楼发展回顾. 成都的甲级写字楼经历了五个历史发展阶段：  阶段一:新时代广场独领风骚。在1996年之前,除了市内几间星级宾馆,成都尚没有一座现代化商务写字楼.这一显著的市场空白点使1996年交付使用的成都首座高等级写字楼—新时代广场取得了非凡的租售业绩,吸引了大量的国内外知名企业入驻(至今仍有一部分此类客户),其租金一度高达150-200元/平米?月。 阶段二:僧多粥少,市场迅速降温。新时代广场的非凡的租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商,1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目,仅盐市口到玉带桥不到两公里的顺城大街两侧,就聚集了9座,总量达60多万平米。然而,成都高等级写字楼市场与上海,广州等沿海城市差异甚大:外资机构和外省派驻机构相对较少；受当地经济总体水平影响,本地有足够实力的民营企业(国营企业大都有自己的写字楼)数量亦十分有限。因此这批在1995-1996年期间开工的高档写字楼集中在1998年前后进入预售阶段时,僧多粥少的局面便摆在了每家开发商面前。而先期竣工的新时代广场率先抢占了本已不多的客户资源,更使其他项目在预售期便一筹莫展，成都的高档写字楼市场迅速降温。1998年以后成都新开发的高等级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态,并由此产生了一批停工停建工程和烂尾楼工程。 阶段三:大浪淘沙,川信,冠城成为旗帜。在新时代广场独领风骚长达3-4年之后,1995-1996年开工的这批批写字楼中,川信大厦,冠城广场开始脱颖而出。例如冠城广场凭借高规格的硬件配套,营销上对国际大公司的强力公关以及特别的优惠政策,说服惠普,思科,摩托罗拉等招牌性企业进驻,北京金杜,美国美标等著名公司亦从新时代广场搬迁过来。此后,川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜,他们两家瓜分了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业在成都的分公司或办事处,约有60多家上市公司和数家世界500强企业,租金高达100-130元/平米?月,入驻率均在90%以上。与此同时,与这两栋大厦几乎供不应求相反的是,整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况