深圳中信东海购物公园前期营销策划报告.pdfVIP

目录 Index 项目认知 Project Analysis 项目发展目标 Project Development Prospect 项目可行性分析 Project Feasibility Study 项目定位 Project Positioning 项目资金组织计划 Project Promotion 项目认知 交通通达性较好，可通 过深南路、滨河路、红 荔路、侨香路快速直达 本项目 公共交通配置较弱，到 达本项目以自驾车为主 要交通工具 建筑外立面风格为欧 式新古典主义，典雅隽 永，与周边豪宅风格协 调， 建筑风格与深圳常规 商业项目现代风格有着 明显的差异，有利于建 立较高档次个性化的商 业形象； 项目现为东海集团所有，规划及园 林景观设计为新加坡雅科本，前期商 业策划为香港地铁（地铁中国），并 有华润深圳、戴德梁行等著名商业策 划公司参与； 项目主体工程已竣工验收，并已取 得房产证；公园的园林施工预计在3 月底完成，内部公共部分装修尚未开 始； 已取得的房产证共计8本，未作进 一步的详细产权分割； 招商工作已进行近一年，但由于东 海方未决定出让与否，故尚未签订任 何招商协议； 经过多轮谈判，现东海集团提出收 购价为6亿元，未包含内部公共部分 装修。 小结： 项目地处环香蜜湖高品质住宅区域，所在区域被称之为“富人区”，居住客户群数量庞 大且具备较高消费能力和投资能力； 交通便利，通达度较高；虽公共交通匮乏，但对于有车的中产阶级未构成障碍； 所在区域商业配套不完备，缺乏集中的社区商业中心，市场存在空白区间； 项目按购物公园模式进行规划设计，档次与形象较高，且业态定位契合市场需求； 政府严控住宅物业的投资或投机，商业物业投资重获青睐。 所在区域目标客户群当前消费模式限于日常生活消费类，对区域外客户吸引力有限； 项目二层以上的布局及空间分布不利于分割出售或出租； 若项目部分或全部出售，产权与业权的分离将直接影响项目的整体运营； 项目的成功关键在于商业运营模式，公司的商业运营能力将受到市场考验。 项目发展面临的问题 ？6个亿值不值 可行性分析 ？消费者来不来 消费模式 ？经营行不行 营运模式 ？风险大不大 投资模式 ？资金回笼快不快 资金组织计划 项目发展目标 目标一 保持中信商业地产领跑者的地位，丰富集团商业地产的产品线 目标二 探索创新产权式物业的发展模式 目标三 在8—10个月内完成收购资金的快速回笼，创造低成本收购典范 项目可行性分析 项目销售价格预测： 2 楼层（面积m ） 销售单价 销售额 1层（7594.24） 43000元/m2 326,552,320元 2层（8876.26） 23500元/ m2 208,592,110元 总计(16470.5) 32491元/m2 535,144,430元 项目销售价格未考虑本项目的三至五层； 本项目销售价格的测算方式参考深圳市可比项目的售价，并结合租 金反推法进行测算； 项目租金水平预测： 建筑面积 目前平均租金水平 37年内正常租金水平 一层 7594.24 250 375 二层