滨江带下沙新城一品项目研究报告.ppt

目标客户初步判断为本地及省内外地的富贵之家，为改善居住或投资保值而购买： 购买力强，主要是私营企业主、企业中高层管理者等高收入阶层； 年龄在30－50岁左右，主要为三口之家； 本地客户主要居住和工作于城东，且部分客户具有城东情结； 省内外地客户主要来自于温州、台州、义乌等经济发达县市。 客户主力需求涵盖了自住和投资保值两方面： 自住客户需标准或舒适三房及三房以上产品； 投资保值客户更多需要总价低的小户型产品。 客户 A——具备高购买力、出于改善、享受居住目的而购买的本地客户 客户 B——具备高购买力、出于投资保值目的而购买的客户 景观——局部 道路铺砌与建筑结合，形成舒适的高贵、沉稳气质，可采用乱石板、虎皮石等石材 景观——道路及铺地 　天然石或仿石材料搭配深色金属栏杆，沉稳而又大气 　局部区域内的步行小径，以跳色砖块为材料，与建筑、绿化形成反差，产生情趣盎然的效果 景观——道路及铺地 景观——景观小品 具有欧洲气质的雕塑作品，贴近现代主题 跳跃性的雕塑，具有静态的动感 景观——室外设施 　布置符合成人和儿童需要的室外健身场地，如篮球场和儿童游戏场 　运动场地可与绿化组合，构成观赏景观要素。在颜色上运用比较活泼、跳跃的色彩，与建筑和绿化形成反差 儿童游戏场 篮球场 带有复古气息的景观灯，凸现高贵品质 以大理石作为基座的照地灯，体现出沉稳的高雅气质 景观——室外设施 室外壁灯：远感温暖，近显现代，低调的和谐，与小区外的繁华形成鲜明对比 景观——室外设施 扶手椅：简洁但带有流线的变化，搭配高雅的景观灯，融入景观的同时具有实用性 带有古典气质的景观亭 景观——室外设施 会所3500㎡左右，主要为运动功能区，涵盖室内泳池、有氧健身区、器械健身区、乒乓球室等 休闲功能区,涵盖棋牌室、多功能厅、咖啡吧等 小区配套 管家式服务 服务从销售开始 服务 目录 PART.5 项目方案评估 方案图纸 原方案 补充方案 方案指标 —— —— —— 482100 381800 100300 小计 200 294 —— 58800 —— 58800 排屋 　 　 2.79 1.05 —— —— —— 423300 381800 41500 公寓 新方案 　 —— —— 476107 227842 248265 小计 241 177 —— 42690 42690 —— 排屋 33% 47% 1.65 2.6 —— —— —— 433417 185152 248265 公寓 原方案 H地块 G地块 H地块 G地块 H地块 G地块 合计 H地块 G地块 绿化率 容积率 套均面积 　 套数 面积 产品 方案 方案指标比较 方案指标 2.07 2.79 1.05 新方案 2.05 1.65 2.6 原方案 2.09 1.8 2.5 核定 总容积率 H地块 G地块 方案 容积率比较 方案比较 889714000 1738 5993 124050000 -2000 16110 765664000 2000 -10117 差额 4997400000 10366 482100 764400000 13000 58800 4233000000 10000 423300 新方案 4107686000 8628 476107 640350000 15000 42690 3467336000 8000 433417 原方案 总销 均价 总面积 总价 单价 排屋 总价 单价 公寓 方案 销售预测比较 比较小结 不符合用地指标规定，政策不确定性较大 风险较大，客户的认可度和价值的实现面临考验 联排容积率略偏高 比较保守 经济价值提升有限 江景价值无法充分体现 劣 创新、冒险、增收 地块条件和周边环境允许 如采用该方案，须得到政策支持 产品力塑造：如内部景观塑造、如零零线位置是否有 利于设置联排社区整体全地 下车库，减少地面车道 稳妥 小结 一线江景地块提升公寓价值 二线江景地块有限降低联排价值 联排打造成独立联排社区，创造居住价值 创造经济价值 中规中矩，风险较低 指标基本符合规定 图纸效果表现良好 优 新方案 原方案 方案 目录 PART.6 其他深化事宜 户型和户型配比具体数量 商业定位问题 开发进度安排和地块开发先后顺序：在财务指标的要求和地块的条件具备下 营销推广策略、节奏、通路、媒介、主题等 项目案名 规划方案的明确 深化内容 附件 本报告附件如下： END THANKS! PART.2 小结 目录 市场机会 杭州市场需求旺盛，市场整体良好，为项目开发销售提供了市场基础。 高端项目供应日益减少，但需求持续上升，项目具备塑造高端项目的一