蔚蓝家园营销推广方案.doc

蔚蓝家园项目营销推广 全程纲要 前 言 十几年来，北海地产企业上演一幕幕悲喜剧，只可惜，真正能将品牌延续的并无几家，我们的目标就是打造北海真正的地产品牌。 蔚蓝海岸——德宝房地产公司的招牌菜，北海市标志性住宅项目，在前期获得良好销售，以销售业绩带动形成企业固定形象，但应该在此基础上注重于品牌塑造，全面启动德宝地产业务联动发展，以创造一个扩大品牌影响的好机会。 蔚蓝家园——德宝旗舰品牌之一,是德宝公司继蔚蓝海岸之后的又一大项目、大手笔、大动作。它应该是良性销售的过渡和延续，是通向销售高潮的接驳点。 德宝地产——一个“要做就做最好的”地产雄狮，一个在每一个环节上都要精益求精强调“过程精品”的多元化、多产业品牌。 企业品牌 突破点——要成为北海住宅产业集团的领军人物！ 支撑点——凭“水滴石穿”的硬功夫，注重企业品牌，主张精品战略，倡导技术内涵 兴奋点——品牌联盟与协作定律，包括投资商、设计师、园林设计商、物业管理、 建筑商、代理商、广告商等，释放最大能量 第一部分 项目市场分析 一、项目概况 项目名称：德宝房地产北海项目——蔚蓝家园 景观设计单位：澳大利亚Terrene Craft景观建筑设计有限公司 建筑设计单位：深圳立方建筑设计顾问有限公司 主要技术经济指标（A地块）： 占地面积：48380.06 m2 建设用地：10561.45 m2 绿 地：28310.6 m2 总建筑面积：24531.85 m2，其 中：会所900 m2 容积率：0.51 建筑覆盖率：23.02% 绿化率：61.71％ 人均绿化面积：57.2-81.7m2 建筑高度≤3层 车位： 129个 二、地块分析 1、蔚蓝家园地理位置周边环境公共配套设施现状 地理位置：东面是四川路，南面临江苏路，西面至贵阳路，北面靠北海市税务局。周边有税务局单位别墅区、蓝色海岸国际家园、金大陆花园、汇景花园、正天花园、侨海楼，并与北海规划的市行政中心一路之隔 交通设施：四川路3路、5路，与北海火车站约5分钟车程。 银行设施：主要位于侨港镇的商业银行与信用社 教育设施：和平小学、华侨小学、西塘中心校、华侨中学、广西地矿培训中心 医疗设施：北海医院、华侨医院 活动设施：侨港、银滩国家级旅游度假区各类宾馆娱乐设施 商业设施：新世纪精品广场、贝类馆、侨港商业生活区配套 环境设施：银滩国家级旅游度假区 三、项目规划设计特点 1、住宅形式 类型 每套面积 总套数 总建筑面积 所占比例 套数 面积 联排 205.01M2 33 6765.33 m2 33.3% 28.6% 双拼 243.83M2 48 11818.17 m2 48.5% 50% 独立 258.86-325.17M2 18 5048.35 m2 18.2% 21.4% 合计 99 23631.85 m2 100% 100% 2、规划设计特点 （1）纯别墅社区，方正、简约的建筑线条，风格新颖，设计超前，为北海乃至广西独一无二的建筑形态。 （2）大面积采用落地玻璃窗进行采光、通风，内外可以相互借景，组合式相互借景。 （3）平屋顶及加宽的休闲观景阳台设计，增加更多的室外休闲活动空间。 （4）蔚蓝家园充分注重整体效果，将色彩大胆运用到建筑之中，为整个建筑增添流行的时代魅力，全面展示出一种后现代建筑风格，以从周围灰暗的建筑中跳跃面出。 四、竞争态势 1、所处的市场地位 户型单位面积多样，分配相对合理，地理位置较好，面积范围处于市场需求相对集中区域段。 2、竞争对手情况 自建别墅——档次不同，对蔚蓝家园的竞争压力相对较弱 市区二手别墅——环境成熟,生活便利，是潜在的竞争对手 蓝色海岸国际家园——档次较高，比较近海，如果推出，将是一个强劲对手 华杰绿馨园——规模较大精品化程度较高，是最重要的竞争对手 五、项目S.W.O.T分析 （优势分析\劣势分析\机会点分析\威胁点分析） 优势 从建筑本体的综合优势来看： 建筑：建筑本体的珍贵性、罕有性、艺术性 整个建筑群现代时尚，华美而高贵、凝重而经典，变化中求和谐，流露出超现代建筑韵律感，清新隽永，高贵极致 地块：绝版地块要件——稀缺性、惟一性 位置：地理位置交通方便性、环境优越性、区域成长性 户型：户型供应多样化，纯别墅社区 园林：澳洲风情，生态园林园，顶级名师的心血之作 消费：市场需求面较广，消费者明晰，购买力强，认同度高，层次高，楼盘吸引力强。 档次：豪华平民化的规划、配套、景观、立面与质量、平易近人的形象。 价格：平民化的价格，具有竞争力的价格。 文化：21世纪北海别墅示范小区；居住园林化、公园化；大社区服务体系。 智能化：小区智能化设计及安装 从交通要素来看： 四川路、