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合纵联横 深耕创新 ——解析地产商的资金困局突围策略 ■编辑　蔡欢 融资作为资本项下的活动之一，其运作直接影响到企 业资产运营效率，而企业资产运营效率是一个企业基 业长青的根本。在国家宏观调控之下，金融政策紧 缩，开发商由 “缺地”的尴尬走向了 “缺钱”之 困,如何突破资金之困，需要企业融资渠道的合纵联 横，融资方式的深耕创新。 地 产 融 资 情 报 资产负债表的左边项呈现的是企 业资产经营效率，右边项呈现的是资 本经营下的效率，从商业逻辑上看，通 过优秀的经营管理与先进的技术提升 企业资产经营效率是企业基业长青的 根本，但资产负债表右边——资本项 下的活动是提升企业资产经营效率的 必要手段。当前，我国房地产业在国家 宏观调空之下，金融政策紧缩，在后新 政时代，房地产商经历了一场巨大的 心理反差:从“缺地”到“缺钱”!资金困 局对房地产市场与行业格局造成了多方影响，“如何突围资金困局”这一问题的尖锐性表现的更为 明显。 ■6月，中国建设银行深圳分行与万科签署《综合融资额度合同》，建设银行将为其提供20 亿元的综合融资额度。 ■6月29日，富力地产香港上市，股票全球发售，预计筹资额约为19.68～22亿港元。 ■7月8日，上海复地与中国农业银行签定全面“银企合作协议”。 ■7月，首创置业与新加坡政府产业投资有限公司附属RZP在上海合资成立“新创地产投 资”，注册资本1065亿美金，前者和后者的股份为51%和49%。 ■又是上海复地，8月15日，与荷兰国际房地产投资管理公司签约，合作开发总投资额超过 6亿元的上海复城国际。 一、房地产与金融的纽带关系 在房地产企业项目运营体系中，土地、资金占据着至高的核心地位，过去的项目开发中，开 发商的项目资金构成基本来源于三方面:自筹资金30～35%，预售款40～45%，银行融资20～30%。 以上来看，开发商融资渠道主要集中在银行贷款上，而且对银行贷款倚重比例很大。自2003年 “121文件”，2005年“国八条”等相关政策相继出台后，银行对房地产企业的贷款紧缩，资金问 题凸显，成为制约房地产企业发展的最为严重的瓶颈，作为一个资金密集型行业，融资问题被提 升到一个前所未有的高度，房地产的金融化运作成了行业发展的新趋势。 房地产和金融是相关产业，在金融与其他产业的相关性上看，金融可定位为一个纽带，它本 身不生产产品，但它经营货币，各产业在金融信誉的框架下通过金融杠杆进行资产的配置，达到 136 《决策情报》总第59期 合 纵 联 横 ， 深 耕 创 新 解板地产商的资金困局突围策略 资产优化的目的，这在房地产业中更为明显地体现。所以，金融必须与其他产业紧密地结合起来， 才能形成成熟的市场。目前，我国房地产金融发展还比较封闭和单一，在房地产金融模式中表现 出的是银行主导，是一种狭隘的金融模式，在经历了银行主导受阻的资金之困之后，我国的房地 产的融资渠道一定要拓宽，由银行主导向金融主导发展，实现合纵联横;在具体运作上，选择相关 熟悉的优势领域，深耕创新。 房地产业的金融主导必须纳入我国的金融政策下进行考虑，影响房地产业的金融政策，最主 要的工具是利率政策和信贷政策，这两种工具也是各国通用的调控房地产市场的工具。自1993年