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商业地产投、融资与资产管理 商业地产的发展空间在目前还是很有前景的，但是我们需要谨慎地把握时机。商业地产投资比房地产投资更加理性，投资回报的目标需要进行调整，我们需要从商业地产投资这个特性做出分析，采取正确的战略战术。我们将来会更多地关注商业地产的运营，以及后期资本管理以及操作。 中国在商业地产发展方面提供了很大的发展空间，加快了国际化进程，比如深圳、上海、北京、天津等地，一些大的城市。与此同时，这些国际都市化进程对周边城市有了一些辐射性作用以及影响。这种国际都市化的进程和辐射的必然性引起了商业地产的升级，刺激了商业地产的投资，提高了商业地产的需求潜力，以及未来要加强资产管理的标准化，促进商业地产的资本运作。 今天我主要讲的有三个内容。第一部分是商业地产投资；第二部分是商业地产的融资模式；第三部分讲的是商业地产的资产管理。 第一部分商业地产投资 下面咱们进行今天第一个主题，商业地产投资与资产运营，首先我们先讲商业地产的投资。商业地产的投资目的就是为了资产运营达到资本的运作，这是第一个环节。 我分几个细节去跟大家解释。首先，我们先讲一下商业地产投资的几个分类，大家都非常清楚，商业地产主要分两种类型，一个是持有型，一个是出租型。 持有型的商业地产包括各种类型：百货业态、超市、家居、工业直销折扣的工厂店、商业街以及各类专业市场，娱乐以及购物中心等。持有型商业地产的投资模式，这类地产是唯一类的经营模式，意味着开发商必须先通过金融操作筹备到足够的资金，按照商业规划去进行建设。通过投入运营，再依靠租金的收入提取回报的资本，获取利润。如果开发商不能解决项目开发前的资金问题，对后面的资本运作以及商业资产的维护，以及资产的提升，就会有一定的影响。 持有型商业地产目前投资状态是这样的，中国商业地产正处在发展初期，而且至今为止资本市场还没有形成一个有效的循环。虽然不少零售商已经在国内证券市场挂牌上市，但是资金的用途主要用于零售的经营，而不是专业进行地产投资。专业进行地产投资的很少有获得挂牌上市的资格，很少有从事资金的运作。专门进行商业地产投资的机构没有进行组合，而且普遍地缺乏驱动性。 现在讲一下出售型的商业地产。出售型商业地产有以下几种类型：商业街、商铺、各种类型的专业市场，特别是批发市场，也有餐饮业态，以及建筑底商的商业形式，他们一般以散售为主，开发商是为了尽快地回收资金。出售型的商业地产投资模式是以商铺出售为特点，开发商在项目开发过程中因为资金压力确实比较大，为了缓解投资的压力，降低开发商的投资门槛，有利于项目的开发和运作。鉴于出售型商业地产投资门槛相对低一些，所以很多房地产商在规模超过10万平米以内的项目大部分采取了销售的形式，以及实现资金循环，增加收益。另外，这样可以提升整体项目的综合价值，为整个项目增加了一些卖点。 目前，二三线城市许多开发商采取了一种新的投资模式，也象征着另外一种融资模式。开发商通过投资回报的产品，向民间融资，带产品卖，带回报率，这种出售型商业地产的投资也会给很多购房者造成一定经济上的压力以及损失。因为这样销售型的商业没有整体运营，会对民间投资者有一定的影响。 说说商业地产投资的特点。商业地产投资有抗调性和抗风险性。2008年经过金融危机的洗礼之后，我们特别显著地看到商业地产，特别是综合体的抗调性。价格的取向也不像住宅这么明显。加上商业地产总量的聚集，这两年有很多商业地产因为奥运会晚一些时间开业或者是延期开业，09年无论如何都会正常地推向市场。无论它是资金回笼的需要推向市场，还是从正常开发到开业，今年应该形成一个热点。股市的震荡和全球经济形势的不稳定，让投资渠道更加狭窄了。投资不动产可能在今年回归，商业地产是可持久性发展的业态。但是率先反弹和反转并走上上升的形势必将是商业地产在这种金融危机中受到打击最小的一次。如果住宅在当前楼市投资置业中是有目共睹的红海，那么商业地产是柳暗花明的蓝海。所以称之为是具有抗风险性和抗调性一个非常好的投资热点。 商业地产投资的另外一个特点就是稳定经济、刺激消费。因为商业地产的发展促进了经济生活的重要条件，也是扩大消费和促进消费升级的一个启动机器。目前在全国灾难性危机的笼罩下，为了稳定市场保证就业，国家不断推出就业政策，拉动内需，刺激消费。反过来不难理解刺激消费就是商业地产，就是救市经济。市场上嗅觉比较好的开发商一定会抓住这个机遇，在今后的房地产市场上实现完美的转身，投入商业地产。 另外，就是国家的新政策非常有利于商业地产的投资。扶持中小型企业的政策有利于商业地产的发展，中小型企业就像满天的星星一样分散在全国各地。国家政策有助于协助中小型企业搭建创业平台。国务院关于搞活流通扩大消费的意见，对商业地产的发展提供了政策的环境。这个政策环境指出的是要促进流通企业发展，降低企业经营成本和销售价格，让利于