博思堂_张家港友通数码港张家港项目营销方案_57_2008年.pptVIP

4.项目客户定位 我们根据市场情况和项目本身特点，定位我们的客户为： 本地客户：私营业主、商铺经营者、公务员、白领一族...... 外地客户：友通数码港商家、苏州投资者…… 他们具有投资所需要的资金…… 他们懂得商铺的高额回报…… 他们小心谨慎，期望高额的投资回报…… 我们将他们定义为： 具有远见的商铺投资户 项目客户定位 5.项目价格定位 市场比较法 二期5300－6000 小高层 多层 社区商业 沙洲西路与白桥路交汇处 汇景豪苑 估计在6500左右 酒店式公寓 东邻国泰中路，西靠百桥路 公园8号 5100～5500 住宅 永安路188号 清水湾 均价7800； 1层9000～10000； 2层8000； 3层6000～7000 商铺 暨阳西路与国泰中路交汇处 今日生活广场 销售价格 （元/㎡） 物业类型 地理位置 项目名称 现今周边在售商铺只有今日生活广场，由于今日生活广场为现房，整体去化情况一般，本案具有一定的品牌优势，可结合今日生活广场和市场情况，对其售价进行微略调整， 具体建议为： 1层均价为9500元/㎡,2层均价为8000元/㎡,3层以上为6500元/㎡ 均价：7250元/㎡ 项目价格定位 5.项目价格定位 租金返推法 由于城西新城刚刚起步，但我们的项目为数码行业，整体租金较高，我们按1层平均租金为75元/㎡·月计算，按投资回报率为8％计算，商铺建议均价为： 2层均价为7875元/㎡ 1层均价为11250元/㎡ 70～80 70～100 300～450 650～800 260～280 55～70 租金（元/㎡·月） 1层 沙洲中路 1层 其他区域 1层 大润发底层商铺 1层 步行街东面 1层 步行街西面 1～2层 步行街巷子里 方式 名称 项目价格定位 根据经验，我们得出二层价格为一层的0.7左右，推导出二层的均价为： 5.项目价格定位 1层均价为14500－15000元/㎡（含返租） 2层均价为10500－11000元/㎡ （含返租） 3层均价为6500元/㎡ 4层以上6500元/㎡（含精装修） 由于本项目是产权式商铺，且数码市场整体租金较高，我们结合以上2种方式推算出的租金，暂算出本项目的最终价格为： 项目价格定位 5.项目价格定位 1层均价为14600元/㎡ 2层均价为10600元/㎡ 如果我们承诺每年8％的回报，我们商铺的租金为： 1层：100元/㎡·月左右 2层：70.6元/㎡·月左右 3层以上：43.3元/㎡·月左右 以上租金经营上应该可以承受 项目价格定位 营销推广篇 友通数码港项目初步营销方案 友通数码港项目初步营销方案 1 核心推广策略 3 推广策略 2 品牌策略 4 营销执行 1.1项目优势 1）环境优势－－张家港经济的快速发展，人民消费能力的提升，使本项目有一个良好的发展基础 2）区位优势－－本项目位于城市未来的城市商务副中心，政府倾力打造的新城区 3) 空白优势－－张家港杨舍镇在售商铺少，本项目面临一定的机遇 4) 品牌优势－－友通数码港强大的品牌支撑，项目本身品质的全力打造，将在张家港市场上掀起一股商铺投资的旋风 5）资源优势－－开发商强大的数码招商、运营经验，博思堂全面的策划、销售能力，将促进项目的销售速度 6）规模优势－－根据张家港现在的情况，本项目在张家港数码市场上具有规模优势。 核心推广策略 1.2我们面临的问题和解决之道 1）张家港数码市场的激烈竞争，我们如何在这样激烈的竞争环境中脱颖而出，让客户和消费者认可？ 解决：开发商品牌的大力宣传，规模效应的全面体现。 2）项目本身具有多种商业形态，如何实现各种商业形式的以最好的结合方式快速去化？ 解决：以1、2层的商铺为项目销售切入点，带动写字楼和酒店的销售。 3）项目周边张家港购物公园的数码市场，将与本项目产生竞争，将对本项目的销售产生一定影响，我们将如何避免？ 解决1：尽快招商，以成功的招商带动商铺的快速去化。 核心推广策略 1.3项目核心推广策略 从我们的优势和我们需要解决的的问题可以推导出我们的核心推广策略 以友通数码城的形象快速进入市场，利用友通数码港的品牌优势，形成整个项目的连带销售； 商铺、餐饮、办公、酒店形成一条经营、办公、居住为一体的全方位数码城中城； 以张家港高额的租金为背景，友通数码港成熟的运作理念为依托，给投资者算一笔详细的一铺养三代的明细帐。 高回报、零风险的数码旺铺 核心推广策略 2.品牌策略 友通数码港 张家港一站式友通数码城 数码市场的标杆航母 强大的品牌实力 张家港规模最大的数码城 一站式数码购物广场 强大的商家资源，数码市场的运作经验 巨大的数码规模，品类齐全的数码城 资源和管理 影响和支撑 品牌 品牌策略 * 友通