冯云龙岳阳市场分析报告2006年.docVIP

岳阳市房地产市场分析 一、岳阳市房地产总体供求变化 1、房地产开发投资增长趋缓。 2005年完成开发投资额17.14亿元，比之2004年增长了19.7%，维持了较高的增长速度，但增长速度有所放慢，从今年1-8月份统计资料来看，累计完成投资11.64亿元，与去年同期水平持平，增长速度接近于零，其完成投资额度也远远落后于本年度计划投资额25亿元。导致这种情况出现的因素有： （1）连续两年的政策强震，导致开发商放慢了脚步； （2）岳阳市区面积狭小，且三面环水，经济开发区各种配套设施尚不完善，大规模开发时机尚不成熟； （3）增长率有较大幅度的下降，也说明了房地产业在岳阳正在迅速发展，整体市场的量变掩盖了质变。 　　2、商品房供、销势头有所回落，销售价格稳中有升 　　受以上分析因素影响，商品房的供需两旺势头有所回落，从商品房供应情况来看， 2005年岳阳市施工房屋面积276.24万平方米，竣工房屋面积104.16万平方米。2006年1-8月份全市施工面积为221.5万平方米，竣工面积为56.06万平方米。 　　从销售情况来看，2005年，全市商品房预售面积15.76万平方米，全部成交面积93.07万平方米，成交金额10.01亿元，2006年1-8月份，预售面积为18.57万平方米，总成交面积为42万平方米，成交额4.8亿元，回落势头明显。 从商品房销售价格来看，2005年全市商品房销售均价为1076元/平方米，同比增长 10%，今年1-8月份商品房销售均价为1151元/平方米，商品房价格基本保持稳定。 以上几个方面充分说明，2005年岳阳房地产市场继续保持了增长的格局，进入2006年各项指标不升反降，但由于连续几年的市场膨胀，市场总体绝对量依然十分巨大。 二、产品形态、档次、区域分布现状 岳阳市房地产在楼盘档次、物业类型方面呈现明显的区域聚集现象。 求索路沿线 沿求索路两厢，分布有大量高档住宅区，本区域交通便利，配套齐全，最重要的是拥有得天独厚的自然景观，使得本区域成为当地居民的首选栖居地。 由于沿湖用地基本被开发商拿完，今后难有大规模的项目出现。 （2）经济开发区 这是岳阳未来的发展方向，发展前景广被看好，目前主要以专业市场项目和中低档多层商住两用房项目为主，小高层和高层物业尚未出现。 一直以来，配套设施的欠缺成为制约本区域发展的瓶颈，随着政府机构的东迁，各项市政设施日趋完善，人气集聚明显，有眼光的开发商可以考虑在这里置地储备，将来大有可为。 步行街 步行街区域是岳阳中高档住宅和商业项目的集中地，向火车站方向延伸多为商业项目，往得胜路方向延伸多为中档住宅项目， 从市场来看，各开发商实力参差不齐，各个楼盘的竞争主要来源于产品本身所处的地段，缺乏品牌影响力和其他附加值，项目还处于“概念化”操作阶段，楼盘还没有上升到品质的档次。 三、未来岳阳市（楼区）房地产市场趋势预测 1、 未来岳阳市房地产开发区域分析 （1）步行街—东茅岭商业区目前开发比较成熟，在建的有运通商业广场、三辉·洪富大厦、汇影·美丽家园、登峰·雅典新城等项目，该区域因地价昂贵，主要以高品质商业开发为主，南向延伸的得胜南路由北及南住宅物业档次逐渐降低。预计未来两年内本地区的物业档次将会延续高端化。 （2）新路口—五里牌—花板桥区域是岳阳市近年兴起的房地产开发热土，这主要得益于该区域优越的区位优势以及政府旧城改造政策的支持。前几年主要以小规模住宅项目为主导，总体物业档次不高。随着中保大厦的启动办公，大型商业项目如泰和商业广场、沃尔玛商业广场等的开发，以及高档写字楼九盛·欣邦的投入使用，该区域成了目前岳阳最炙手可热的财富洼地。如今建材市场东迁已经开始运作，区域形象有望进一步得到改善。花板桥路沿线已经出现了运作中的大型楼盘天伦城，预计该地仍然是今后旧城改造的重点发展区域。 （3）经济技术开发区未来5—10年都将是城市开发的重心。政府政策倾斜，资金扎堆积聚，一大批行政事业单位纷纷在此选址扎营，政府重点招商引资项目也在此落户。公共配套是制约该区域发展的最大瓶颈，最近两年来，公共配套建设正逐步完善，区域内的门面价格看涨，反映出市民对本地区置业的信心。预计未来该区域房地产市场将出现商、住、办公物业齐放的割格局。 岳阳城区各个方向发展受限，唯有东向有大片可供开发的生地；区域内配套设施日渐完善；外来开发商的介入，加快了市场演变的节奏；这些都预示着极有可能在未来数年内，岳阳市经济开发区会出现郊区大盘化趋势，这也符合长沙等大城市的发展轨迹。 （4）南湖风景旅游区依山傍水，郁郁葱葱，空气清新，视野开阔，是岳阳人首选的居住天堂，也是目前岳阳住宅开发最成熟的区域，这里代表了岳阳市住宅开发的最高品质。未来一段时期内，沿湖区土地将会出现重金难求的境况。 2、未来岳阳市住宅物业供应形态分析 根据最近的消