洛阳美茵湖（二期）定位报告.docVIP

洛阳美茵湖（二期）产品定位方案 一、项目地块基本情况 位置和范围：整个项目500亩位于洛南新区洛河东畔，东临市政形象大道——王城大道和3500亩的隋唐城遗址公园，北面为美茵湖和森林半岛别墅区和洛河水域，南面为体育中心公园，西边可仰望洛河，毗邻洛阳高层次人才小区。 地块面积及形状：整个地块近似五边形形，其中包含新区学校用地。 地块现状：目前地块为建筑用空地。 交通条件：项目所在区域交通出行极为方便，紧邻洛阳的形象大道——王城大道和西苑路交汇处。 环境条件：周边环境良好，西边不远处为横穿洛阳的洛河，北面为美茵湖和森林半岛别墅区，东面为洛阳的“绿肺”——王城大道60米的绿化带和3500亩的隋唐城植物园公园，南面为体育中心公园。 规划设计条件：美茵湖南地块预计整体开发面积约为180亩，建筑用地为120000㎡，总建筑面积为33万㎡，其中一期开发面积为 7万平方米左右，由于受到政府相关政策的制约和项目本身的投资需要、容积率3 容积率的控制等因素，项目必须建设为高层。 市政基础设施条件：水、电、气、暖等其他基础设施均已通达地块。 二、市场概况 2.1城市概况： 洛阳市位于河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称。洛阳地理条件优越。它位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。东邻郑州，西接三门峡， 北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里， 南北宽约168公里。洛阳地势西高东低。周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、廛河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。 行政区域 洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、廛河、洛龙区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里， 市区面积544平方公里，2006年末洛阳总人口646万人。 旅游资源 洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。北25公里有中华民族的母亲河黄河及举世瞩目的小浪底水利枢纽工程，270平方里浩淼水面与崇山峻岭融为一体，构成一幅北方千岛湖的壮观画面。东80公里有中岳嵩山及少林寺名胜，?青山叠翠，峰峦耸峙，寺庙巍巍，武校林立。南部和西部50到160公里范围内，分布有国家森林公园白云山、龙峪湾、花果山和国家级自然保护区伏牛山，有栾川老君山、洛宁神灵寨、嵩县天池山、新安青要山等8个省级森林公园和自然保护区，还有“北国第一溶洞”鸡冠洞、“北国水乡重度沟和陆浑水库旅游度假区等景点。这些胜景密布且景景相连的自然景观，或山巍水澈，或峰奇水石怪，或谷狭洞幽，或竹翠林茂，或泉清瀑壮，融雄峻、奇险、秀丽于一炉，集豪野刚阳、明秀阴柔为一体，兼具南北自然风光之神韵。 2.2洛阳房地产市场概况①、投放情况2006年我市批准预售的房地产项目有97个，总投放面积为256.68万平方米，与去年相比增加30.6％，比2004年增加了79.2％。 ②、销售情况2006年全市商品房销售20732套，面积203.91万平方米，金额43.12亿元。这三个指标分别比上一年增长了50.6％、41.9％、38％。③、销售价格从销售价格来看，2006我市商品房销售平均价为2114元/平方米，比上一年每平方米下降了59元，降幅为2.7％；比2004年每平方米涨了129元，涨幅为6.4％，造成成交价格整体较低的主要原因是06年开发的安据工程较多，且主力销售类型为多层。 2.3 2006年第四季度洛阳房地产市场情况①、投放情况今年4季度我市批准预售的房地产项目有25个，总投放面积为72.88万平方米，比上一季度下降0.9％，与去年同期相比增加90.2％。 ②、销售情况4季度全市商品房销售5666套，面积57.9万平方米，金额13.11亿元。这三个指标分别比上一季度下降了2.8％、增长了1.6％、增长了6.8％；与去年同期相比，这三个指标分别增长了28.4％、25.6％、36.9％。 ③、销售价格从销售价格来看，今年4季度我市商品房销售平均价为2264元/平方米，比上一季度每平方米涨了110元，涨幅为5.1％；比去年同期每平方米涨了186元，涨幅为8.9％。  2.3、07年洛阳市场第一季度销售套数 （以上数据均来自房管局） 其它分析 洛阳房地产整体发展程平稳中有上升的趋势，由