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九州·怡景苑写字楼调查报告 创野地产顾问 2006年11月12日 目录 一、调研目标 二、宏观经济及市场背景分析 三、调查样本研究 四、办公物业消费者需求研究 五、主要结论 一、调研目标 二、宏观经济及市场背景分析 （二）湘潭市城市商贸发展现状及规划 （1）湘潭市主城区按功能区划分为三大块：河东城区、河西城区、昭山开发区。 河东城区： 主要定位为政治、经济、文化中心区，通过增容提质，使之成为功能齐全、设施配套、环境优美的极具个性魅力的现代化生态园林式城市中心区。 河西城区： 主要定位为商贸中心区，通过提升传统服务业，加快旧城改造，增强综合服务功能，使之成为交通便捷、商贸发达、功能完善的现代商贸中心区； 昭山开发区： 主要定位为休闲旅游会展中心区，做到保护和开发协调推 进,力争五年内建设成为长株潭的生态休闲中心。 小结 湘潭市的现状商业亮点缺乏，商业网点布局混乱，层次不清；现代商业尚未形成系统，电子商务发展缓慢，政府及商业经营群体对商业规范发展的意愿强烈，高端办公物业将顺应市场发展的潮流。 河东区规划成为功能齐全、设施配套、环境优美的极具个性魅力的现代化生态园林式城市中心区，定义为政治、经济、文化中心。结合湘潭市整体规划分析，政策倾斜于将河东高新区建设成为湘潭政务、商务办公区域，未来将形成办公在河东，消费在河西的局面，河东办公物业市场潜力巨大。 霞光东路以北的月华路两侧60公顷规划为生态式商务走廊，目前该区域周边除潭水大厦、高新科技大厦两个物业具有一定代表性，写字楼物业形态尚处于空白阶段，而且周边的建筑密度不大，我项目建成后将弥补这一区域的市场空白。 （三）湘潭办公物业市场的供求现状 （1）湘潭办公物业供应状况： 湘潭目前商务办公多集中于河西城区，但河西尚无专业写字楼在售产品，主要为行政办公物业及部分国有企业物业除自用外剩余物业出租。基建营、车站路等商业繁华地段的临街民房为相当一部分企业提供了办公场地。 高新科技大厦、金侨世纪大厦表明了湘潭高档专业写字楼物业向河东发展的趋势，但商务办公氛围冷淡，且处于开发建设阶段，建筑物密度小，导致河东企业办公地点较河西更为分散，租赁繁华路段沿街住房的现象非常普遍。  （2）湘潭办公物业市场的需求状况 目前湘潭比较集中的商务办公区，几个有代表性的写字楼整体出租情况良好，经济实力较强企业多选择租赁建筑外观较为宏伟的宾馆、综合性大楼作为办公场所，也有部分企业买断整个楼层加以包装用以办公。 在整体需求中体现出一种特征：越是相对高档的物业，出租率越高，租赁户的实力越强，满意度也相对较高。 总结：湘潭现有办公物业自身建筑及配套有严重不足，物业管理与物业服务基本没有，不具备城市化标准办公的标准。高档物业稀缺，商业繁华地段市场需求非常明显。办公租赁市场较稳定，金侨世纪大厦、高新科技大厦代表了湘潭写字楼物业向高端发展的趋势。 三、调查样本研究 消费者所处办公场地产权形式 调查表明： 湘潭企业主首先考虑的是拥有一个基本办公的场所，能够开展公司业务即可；样本中“租赁办公场地”的占93.3%，有6.7%的样本买断办公场地。 已购买写字楼的消费者主要以大型企业为主，尤其是购买整层写字楼的客户。这部分企业财力雄厚，业务量足，实行规范化管理，装修豪华大气，追求公司整体形象档次。 湘潭企业现阶段所处物业的类型及价格水平 调查表明，目前湘潭市办公企业相对集中的物业中，有超过一半的属于非专业写字楼，其中不包括有大量民房被用作办公场地。还有一部分企业将办公场地设在商住楼。 目前办公物业的租金基本集中在18－20元左右，多数物业管理费已包含在租金当中。 样本对物业综合满意度 调查显示，目前湘潭现有写字楼物业有两个特征：一是集中于商业繁荣，交通便利的地段，多为老城区建筑；另一方面，整体硬件、软件设施落后的现状决定市场价格尚处于较低的水平。客户在满意现有价格、交通环境的同时，对办公场地更高层次的需求并没得到满足。 样本选择办公物业地段的指向 从调查结果看来，建设路段、河东大道、高新区成为湘潭市商务办公地点首选。选择建设路段的占到26.7%，其次为高新区占23.3%，河东大道占13.33%。 定性研究发现，消费者对河东高新区办公环境的认可度非常高，高新区环境优雅，交通便利，发展潜力大成为湘潭商务办公的理想区域。 样本对办公场地所属物业形态选择 变更办公场地的首要考虑因素 对办公场地的需求特征 对办公场地的面积需求 每月最高能承受的租金单价 对九州·怡景苑项目本身的测试 调查显示，百分之七十左右的调查对象，对是否搬迁