金寨县江店项目定位报告[终稿].docVIP

金寨县江店新城项目 定位报告 安徽同志地产顾问有限公司 策划部 第一篇 市场篇 一、项目概况 1.地块区位 本项目所在地块为县行政中心地块【宗地：JZ-07-15】,西至规划的金叶路道路红线东侧界址，东至8号路西侧边界，北至江环北路南侧边界，南距现林业局办公楼北侧外墙6米。 2.经济指标 总占地面积26亩（折合约17334m2），最大容积率1.8，绿化率≥30%。 二、宏观分析 1.行政区划 梅山镇是著名的大别山区的红色旅游区。是闻名全国的将军故里金寨县的城关镇，地处大别山北麓，与河南省接壤，境内山青水秀，人杰地灵，物产富饶，交通发达，正在兴建的合武高速公路、沪汉蓉高速铁路横穿全境，省道纵横交错。梅山湖座落其间,湖光山色，四季宜人。梅山不仅是著名的绿色旅游新星，也是全国“千里跃进、将军故里”红色旅游线的经典地区。全镇总面积315. 6平方公里,辖43个行政村(街道)、10个社区， 519个村(居)民组。 2.人口结构 城市化水平较低，金寨县总人口645950人，其中城关镇（梅山镇）全镇总人口111131人，其中农业人口67591人，城镇人口43540 人。 3.经济发展 ①宏观经济整体落后，但处于快速发展时期 2007年全年实现生产总值40.1亿元，比去年同期增长15.1%；规模工业增加值6.3亿元，比去年同期增长36.1%；全社会固定资产投资18.7亿元，同比增长33.9%；进出口总额1997万美元，增长30.2%；财政收入2.1亿元，增长30.6%。 ②财政补贴较多，招商引资规模有较大增长 招商引资成效明显。共引进、续建招商项目353个，到位资金8.44亿元，占计划的113.5%；实际利用外资683万美元,占计划的115%。新引进投资超千万元项目20个,其中超亿元项目2个,分别是：鸿福发展有限公司投资1亿美元新建的鸿阳新能源产业园项目和金安钢铁有限公司投资4亿元新上的50万吨合金钢生产项目。 同时争取各类扶持资金2亿多元，新上、续建了一批重点项目，带动了固定资产投资的快速增长。 ③内需消费总量不足，但增势显著 2007年全年社会消费品零售总额15.83亿元，同比增长14.6%。 ④人民可支配收入水平较低，但提高较快 农民人均纯收入2860元、增长24.2%，城镇居民可支配收入10459元、增长16.9%。 第二篇 项目解析 一、商业现状分析 1.从整体上看 ①新旧城区商业发展极不均衡，传统零售业中心仍以老城区为主，新区后劲十足 梅山老城区作为传统老城区，多年的商业发展沉淀，拥有唯一的县级商圈“史河路商圈”，具有很强的人流聚集能力。 而江店新城目前虽然有很多已经入市和即将入市的房地产开发项目，但大部分尚未竣工，整体来说新区入住率不高，导致消费总量严重不足，这也是新区目前商业发展较为萧条的根本原因。但因江店新城宏观规划合理，且具备很强的发展潜力。 ②经营水平处于商业发展的初级阶段，正面临升级 根据我司的调研发现，目前梅山的商业经营尚处于“自发成市”的初级阶段：商业形态主要以街铺零散经营为主，目前无集中式商业在营；经营业态无序分布，缺乏合理的商业功能规划；经营档次主要以中低端为主。随着梅山城镇居民收入的进一步持续提高，金寨县域经济的走强，现有的商业业态和消费环境将无法满足金寨人的需求。 ③商业地产开发总量趋于饱和，但多种商业形态却存在空白 由于梅山城镇人口十分有限（少于5万人），现有的商业面积已完全已能满足人民的消费需求，随着大量新建商业的入市，未来2年内梅山城镇居民人均商业面积占有率将超过1.8m2/人，从人均商业面积上看相当于国内的省会城市。 虽然商业经营面积绝对充足，但许多规模效益、品牌效益显著的业态（如电器、家居建材、服装百货），在梅山镇仍主要以个体户零散经营的形式存在，这大大降低了商业经营面积的单位效益。 2.从微观上看 ①拥有一个县级核心商圈，两个次级商业聚集地 通过我司的调研发现梅山镇商业中心是以史河路为中心，其核心为地段为史河路“建设银行”至“中国银行”段，暂称其为“史河路商圈”。商圈的一级辐射范围为半径2.5公里，次级辐射范围为半径10公里，商业影响力覆盖金寨县。 根据我司调查，除“史河路商圈”外，梅山镇另有两处商业经营较为集中的区域：即梅山邮局（暂称其为“梅山邮局商业区”）为核心两侧以及江店高级职业中学为核心两侧（暂称其为“江店职校商业区”）。梅山邮局商业区位于梅山老城汽车站附近，主要经营品牌服装和餐饮，附近有多个住宅社区，人口较集中。“江店职校商业区”位于江店老街（即金叶路往梅山方向段），主要经营家装建材、家用电器和机械摩托等，主要服务于江店居民和附近村民。 ②旧核心商圈租售价格较为平衡，新城区新入市商业售价较高，缺乏租金支撑 根据我司深入调研，“史河路商圈”街铺租金为80~100元/ m2，出售价格