青岛市——商调报告.docVIP

永新国际广场 商业调研报告 目录 目录 2 报告说明 3 一、青岛市概况 4 二、青岛房地产 12 青岛主要专业市场分布及分析 14 一、辽宁路电子商圈分析 14 二、中山路商圈调查分析 16 三、台东商圈调查分析 23 四、东部商圈调查分析 28 五、李村商圈调查分析 31 项目的定位分析 36 项目经营业态的分析 38 一、 崂山商圈基本情况 40 二、 1Km范围街铺调查 41 三、 项目周边交通分析 43 四、 周边商业未来竞争调查 44 附件一：典型商业项目调查汇总 48 交通客流调查汇总表 78 报告说明 撰写思路 本报告有针对性地调研青岛市商业地产市场，以及青岛商业物业的运营情况，从市场角度全面探讨项目的定位问题即项目的产品定位与市场定位。 撰写目的 通过对区域商业房地产基本产品现状、商业地产竞争状况、商业物业经营情况等相关因素的定量与定性分析，为项目的基本定位提供市场依据。 撰写内容 本报告主体分为七个部分，即宏观环境调研、商业分布概况与主要商圈分析、项目自身情况调研、典型商业项目调查及综合论述。消费者情况调查、平面广告媒体分析。 报告依据 青岛主要商圈与项目所在区域就相关问题进行专业调查。 第一篇 宏观环境调查 一、青岛市概况 人口状况 以上数据来源——青岛市统计年鉴以及山东省规划 2005年第六次人口普查数据显示，青岛市常住人口 818．76万人，而截至 2005年年底，青岛市总人口的数字为819．55 万人。其中居住在城镇的人口517．45万人，占总人口的 63．20％。年龄构成：0～14岁的人口为 118．03万人，占青岛市总人口的 14．41％；15 ～64岁的人口为 613．39万人，占总人口的74．92％； 65岁及以上的人口为87．34万人，占总人口的10．67％。2005年青岛市流入人口117万人。到2010年末，青岛市户籍总人口控制在809万人左右（包括每年10万机械增长人数），流入人口将达130万，居住人口规模将达940万左右。 分析：从1998年以来青岛的人口增长比较稳定，但是城市化水平逐步增高，但是在2008年以后，根据山东省以及青岛市发展规划，青岛市的人口将在2008-2010年有一个快速增加的过程。另外相对其他城市青岛市的流入人口比例相对比较高，增长也比较快，快速增长的人口对于未来青岛市的房地产行业将会有很大的促进作用。 国民经济 ——青岛GDP变化曲线，数据来源于青岛统计局 ——青岛三次产业比例变化曲线，数据来源《青岛统计信息网》 青岛市人口以城镇人口为主，非农业人口比例超63%，市区的经济活动是青岛市经济的主体，青岛市的非农业经济比例从2002年开始就超过90%，到2007年青岛市三产比例达到5.4:51.6:43.0。 而且近几年来青岛市的总体经济发展也是非常迅速，经济增长幅度逐年提升，从2000年开始经济发展速度大都超过15%，2006年青岛市GDP超过3000亿大关，2007年接近4000亿。相信经历2008年奥运会之后，随着青岛经济发展环境的改善，很多大型招商项目的投入生产，青岛的经济将会得到更好的发展。 工业生产 一、工业生产继续保持稳定增长 据统计，2007年1-12月份青岛市规模以上工业完成总产值6690.62亿元，比上年同期增长29.3%。1-12月份累计工业产销率达到96.7%。规模以上工业完成增加值1696.81亿元，比上年同期增长21.3%。 二、规模以上工业企业群体不断扩大 2007年，青岛市规模以上工业企业数达到5036家，比年初增加469家。新增企业中像青岛渤海农业发展有限公司、安邦石化、海日制冷、交运新华昌集装箱等一批规模大、实力强的过亿元企业，为青岛市工业发展增添了新的活力。 三、轻重工业比例关系发生明显变化 2007年轻工业完成工业总产值3020.79亿元，重工业完成工业总产值3669.83亿元，轻、重工业总产值的比重由2006年的48.3:51.7调整为45.1：54.9。 四、“十大”工业企业集团(本地口径)生产整体稳中有升 1-12月份，“十大”工业企业集团(本地口径)完成工业总产值1250.5亿元，比上年同期增长13.4%，快于去年同期增幅8.1个百分点。其中澳柯玛集团、黄海集团1-12月份生产累计增幅都超过30%，分别达到95.9%和30.8%。比年初分别提高67.8%和50.3%。 五、八大工业产业集群增长较快 据统计，家电、电子、石化、汽车、造船、港口等八大产业集群在青岛市整体经济重的贡献越来越明显。今年1-12月份青岛市八大产业集群完成工业总产值3680.2亿元，比上年同期增长29.4%。 六、工业产品出口增长放缓 1-12月份,青岛市规模以上工业企业受宏观调控的影响，完成出口交货值1562.87亿元，比上年同