合富辉煌2007年山东邹平黄山二路商住项目策划报告—财务分析篇.ppt

打造邹平商业龙头，成就天兴企业战略——山东邹平黄山二路商住项目策划报告（财务分析篇） 2007年05月 项目策划思路 方案说明 根据不同开发策略，设定两个方案进行成本财务测算： 方案一：稳健方案 首期先开发排铺及部分住宅物业； 二期再开发商场及余下住宅物业 方案二：乐观方案 先开发排铺 接着开发商场 最后开发住宅物业 项目规划指标 项目静态成本 项目规划指标 项目建设及销售进度 销售收入 静态效益分析 累计现金流量图 项目规划指标 项目建设及销售进度 销售收入 静态效益分析 累计现金流量图（方案二） 敏感性分析 在住宅销售前，项目的资金情况如下： 开发投入共约2.2亿元 两个方案对比分析 年租金收入预测 前期工程费 小区基础设施工程费 建安工程成本 商场 住 宅 开发期间税费说明 销售税费说明 集中商业首层租金测算：样本选取 比较法样本选取： 目的为估算首层商业租金水平； 以纯租赁形式进行对比； 因此选取黄山二路、沿街商铺作为对比样本。 集中商业首层租金测算：参数对比 集中商业首层租金测算：租金预估 集中商业租金受经营性因素影响大：由于单层面积较大，与街铺相比，临街性分值较低；而集中商业租金水平受经营性因素影响很大，本测算根据项目定位采用了中等略高的参数评估值。 如能成功引入主力百货商家，本项目集中商业首层开业租金便可达到120元/月·平米的平均值。如能实现项目定位，后期租金具有较大的增长空间。 财务评估，将采用较为保守的租金预估，120×85%＝102.16≈100元/月·平米 谨呈：邹平天兴置业有限公司 战略决策 开发决策 运作决策 项目理解 企业战略 核心解决问题 集中商业定位 街区商业定位 住宅发展定位 整体定位 开发时序 投资计划 财务测算 物业发展建议 二期 一期 10,000 m2 地下车库面积 4 2.1 容积率 5 50,000 m2 住宅 3.3 35,000 m2 排铺 3.2 40,000 m2 商场 3.1 125,000 m2 地上建筑面积 3 135,000 m2 总建筑面积 2 59,000 m2 用地面积 1 合计 项目 序号 注：单方成本按地上面积计算 95 980 不可预见费 7 71 735 企业管理费 6 214 1,476 开发期税费 5 2,043 23,155 建安工程成本 4 251 865 小区基础设施工程费 3 74 488 前期工程费 2 917 6,600 土地成本 1 3,666 34,299 开发总投资 　 单方成本（元/M2） 合计(万元) 项目 序号 方 案 一：稳健方案 单位：平方米 10,000 - 10,000 地下车库面积 25,000 25,000 50,000 住宅 - 35,000 35,000 排铺 40,000 - 40,000 商场 65,000 60,000 125,000 地上建筑面积 75,000 60,000 135,000 总建筑面积 20,500 22,000 59,000 用地面积 二期 首期 合计 项目 二期 一期 总体建设期设定约2.5年（未包括筹建期） ，从2007年9月至2010年4月 首期住宅和排铺同时开工，建设期从2007年9月至2008年12月，共16个月；住宅销售期从2007年11月至2008年12月，排铺销售期从2007年11月至2008年9月。 二期建设期从2008年7月至2010年4月，共20个月；先开发商场，建设期从2008年7月至2009年9月；住宅建设期从2009年1月至2010年4月，住宅销售期从2009年3月至2010年3月。 项目销售货量共为40,750万元 7,500 　 33 ,250 小计 二期 首期 － 7,500 2,800 销售均价 （元/M2） － 26,250 7,000 销售收入 （万元） － 35,000 25,000 建筑面积 （M2） － － 25,000 建筑面积 （M2） － － 商场 － － 排铺 7,500 3,000 住宅 销售收入 （万元） 销售均价 （元/M2） 物业类型 项目在可售物业销售完成后，开发投入的资金（包括地价及开发建设费用等）能全部回收，并持有4万平方米的商场物业。 1,950 税后利润 8 650 所得税(25%) 　 2,601 税前利润 7