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博宇项目商业定位方案 博宇项目商业定位方案2006年86日2010-8-141 第一篇社区商业定位思路2010-8-142 1、对社区商业发展的理解??社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业模式。??狭义:指满足购物、饮食、家居等基本需要的商业服务；??广义:还包括会所、教育、交通等社区配套服务。2010-8-143 2、社区商业的功效与作用??内涵：服务于本区居民??外延：服务于外区居民??内涵与外延的范围决定了社区商业的规模、业态、形式等差异中海康城社区商业街祈福新邨大型食街2010-8-144 3、社区开发与社区商业发展的协调??为社区生活配套，规模要适中，主次要分清，功能要综合，档次要恰当，价格要实惠??店铺的互补性与聚合性，商业服务的便利性与亲和性??需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活??要适应社区发展的提升而提升——分期、阶段性、展现社区的特质2010-8-145 4、社区商业发展理念??购物、娱乐、餐饮、休闲、教育培训、健康运动、家居、医疗等社区服务消费相结合，建立全方位的泛商业社区模式。目标：打造一个满足多元化消费生活，完善社区配套，提升生活品质，充满人性化的时尚休闲购物街区。2010-8-146 基本特征1）.零售、餐饮、文教、服务产业的配套性2010-8-147 基本特征2）.居民日常需求的便利性与供应的适应性2010-8-148 基本特征3）.商业服务的亲和性4）.需求与盈利的长期性、稳定性5）.店铺的互补性与聚合性2010-8-149 5、大型综合社区商业中心开发要求??开发商、零售商、投资商均要把握上述特征。??在规划、设计、建设、招商、经营、管理、服务等过程共同参与。??开发商与零售商（尤其是主力店）的广泛共识、长期合作、利益共享。2010-8-1410 6、社区公建配套建议现有周边的公建配套未来周边的公建配套小区公建配套的设定小区会所的设定首期开发的公建配套2010-8-147、小区公建配套定位??小区规模的大小，决定了小区配套设施的规模。??小区配套设施的内容，直接体现小区的档次及形象。??小区配套设施的成本投入，短期内较难收回。??后期的经营成本较高，单靠区内消费难以“养活”。??配套设施实行对外经营，容易破坏小区的整体治安管理。2010-8-1412 8、小区公建配套设定本项目的配套设施建议考虑以下几方面内容：??小区配套设施的规模应充分体现小区的档次——高档次的大型精品楼盘。??小区配套设施的内容要尽量完善及齐全，必须能满足小区内的基本生活需求（体现楼盘配套的价值及意义)。??小区配套设施要实行分期投入，短期内配置一些最为基本的配套设施（如：便利店、士多、小食店等）。??考虑部分设施对外经营，规划上将对外经营的内容统一设置，实行对外、对内独立管理。2010-8-1413 9、小区公建配套设定公建配套分为：教育、医疗卫生、文体、商业、金融、邮电、市政公用、行政管理及其他等九方面内容。教育、医疗卫生、文体（三方面的配套）2010-8-1414 10、小区公建配套设定商业服务：8000~10000平方米（含会所面积）包括：菜市场（或生活超市）、综合百货商场、综合副食店、食品店、面包店、小食店、茶餐厅、饭馆、小百货店、照相馆、服装店、服装加工店、中西药房、理发店、洗衣店、音像店、小型书店、综合修理店、物资回收站、便利店等。2010-8-1415 小区公建配套小结配套面积：10000~12000平方米以上面积是根据国家规范要求而设定的，而实际上，现在大部分小区已经将其内容进行了整理、调整，使其更具人性化及合理化。2010-8-1416 小区公建配套形式形式一：设置一条商业街，控制在一定的建筑面积范围内，其功能搭配可以根据实际需求，进行“优胜劣汰式”的自然筛选。2010-8-1417 小区公建配套形式形式二：配置一个中型的购物消费综合体，将相关的商业及服务配套集中在一起，（如：生活超市、百货商场、副食品店、面包店、小百货店、服装店、音像店等）既能满足区内住户的需求，也可以为周边的居民提供服务。除了一些商业外，还可以加入一些娱乐、休闲、餐饮等配套设施，提高其商业价值。2010-8-1418 第二篇项目商业分析2010-8-1419 1、长沙商圈分布图目前长沙市商圈分布图 2010-8-1420 2、区域商业分布图 本案1.5公里范围内主要商业物业分布图 湖南女子大学 韶 红星建材市场 人民公社大食堂 山莲湖汽配市场 红星花卉市场 湘 府