商品房预售的若干法律问题探讨的论文(范本).docVIP

商品房预售的?若干法律问题?探讨的论文 ?商品房预售的?若干法律问题?探讨的论文 ?商品房预售是?我国近年来房?地产市场发展?的产物，对于?解决开发建设?资金的不足起?了重要的作用?。它与成品房?买卖已成为我?国商品房市场?中两种主要的?房屋销售形式?。但是，由于?商品房的预售?在我国还刚刚?起步，现有的? 法律法规还?很不完善，在?实践中已出现?了许多问题，?因此有必要加?强对预售商品?房相关法律问?题的探讨与研?究。 ? 一、关?于商品房预售?的法律性质。?商品房预售是?房地产开发公?司即预售方将?正在建造的尚?未建成的商品?房卖给预购方?，预 购方支?付部分房款或?定金的行为。?商品房预售由?于其交易方式?和标的物的特?殊性，即交易?时，交易的标?的物――房屋?尚不存在，正?在建造中，交?易标的物所有?权的转移是在?约定的未来一?定日期。 何?谓商品房预售?合同，我国的?《城市房地产?管理法》没有?作出明确规定?。我们认为，?商品房预售合?同是指商品房?预售方和预购?方双方约定，?预售方在约定?时间内将建成?的商品房所有?权转移于预购?方，预购方向?预售方交付定?金或部分房款?并按期接受商?品房的书面协?议。商品房预?售合同是以建?造中的房屋为?标的物的，属?于买卖合同的?一种，但商品?房预售合同与?一般买卖合同?又有所不同，?因而，理论上?对于商品房预?售合同性质的?认识，还存在?着许多不同的?意见。 商品?房预售合同的?标的物是尚不?存在或尚未建?成的房屋，所?以，房屋的交?付期限一般都?很长。正是由?于商品房预售?合同的这种特?殊性，有的人?将商品房预售?合同称之为房?屋的期货买卖?合同。作者认?为，将商品房?预售合同称之?为期货买卖合?同是错误的，?是对期货买卖?合同的一种误?解。wwW.?.COm所谓?期货买卖合同?，是指期货交?易所为进行期?货交易而制订?的统一规定商?品的等级或证?券的种类和数?量、交货期限?和地点等的合?同，通常采用?“标准合同”?形式。期货买?卖合同具有如?下主要特征：? 1、期?货买卖的标的?物的价格不是?当事人事先约?定的，而是在?期货交易所通?过公开竞价的?方式而确定的?； 2、?期货买卖的标?的是合同本身?，而不是期货?买卖合同中所?约定的货物；? 3、期?货买卖的主要?目的是为了套?期保值和价格?发现，而不在?于获取现实的?货物，所以，?在期货买卖中?，极少有进行?实物交割的：? 4、期?货买卖的商品?必须具备数量?大、价格波动?大、便于储存?、易于标准化?等条件，如粮?食、石油、钢?材等。但是，?在商品房预售?合同中， ? 第一，商品?房的价格是双?方在订立合同?时就已经明确?的，而不是通?过公开竞价的?方式确定的；? 第二?，商品房预售?合同的标的物?是商品房，而?不是合同本身?； 第?三，商品房预?售合同的目的?在于获取房屋?，不具有套期?保值和价格发?现的功能；第?四，由于房屋?的面积、座落?、单元等方面?存在着诸多的?差别，不具有?标准化的特征?，所以在国际?惯例上，房屋?不是期货交易?的商品，不能?用于期货交易?。可见，商品?房预售合同与?期货买卖合同?是有很大区别?的，商品房预?售合同不是期?货买卖合同。?明确商品房预?售合同不是期?货买卖合同，?可以避免利用?商品房预售合?同进行变相的?期货交易，以?维护房地产市?场交易秩序。? 也有人认为?商品房的预售?是商品房的预?约交易行为，?商品房预售合?同即商品房交?易预约合同。?在合同法中，?合同有预约合?同与本合同之?分，它们是根?据订立合同是?否有事先约定?的关系来划分?的。预约合同?是当事人约定?将来订立一定?合同的合同，?简称预约；本?合同是为了履?行预约合同而?订立的合同。?预约合同与本?合同具有不同?的性质和法律?效力，二者不?能混淆。预经?合同当事人的?义务是订立本?合同，所以，?当事人一方只?能请求对方订?立合同，而不?能依预约的本?合同内容请求?对方履行。作?者认为，因为?商品房预售合?同在成立之时?，房屋并不存?在或尚未建成?，所以带有“?预售”的字样?，但商品房预?售合同绝不是?预约合同。因?为：在商品房?预售合同中，?预售方与预购?方关于房屋的?座落与面积、?价款的交付方?式与期限、房?屋的交付期限?、房屋的质量?、违约责任等?都有明确的规?定，双方无须?将来另行订立?一个房屋买卖?合同，即可以?按照商品房预?售合同的规定?直接履行，并?办理房屋产权?过户登记手续?，达到双方的?交易目的。当?然，作者并不?否定在商品房?销售过程中，?双方当事人不?能订立预约合?同，而只是想?明确商品房预?售合同本身不?是预约合同。? 因此，商品?房预售与成品?房买卖相比